나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101333 [1] 부산광역시 북구 구포동 1232-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '포천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위
일대는 단독주택, 중소형 공동주택, 소규모 점포, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

북서하향 경사지대 내의 세장형 토지로서 자체 지반 대체로 평탄한 주거용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른
도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 도로(접합), 상대보호구역(삼정고등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(포천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지
구<토지구획정리사업법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 및 타일 붙임,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 알미늄새시 및 목재창 , 하이새시창 등임.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 태양광설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

1) 구조·규모 및 이용상태
별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' ㉠ ~ ㉦ 참고.

2) 감정물건에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로
판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 인근 주민에 의하면 건물 전체가 비어있다고 하며, 본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문
·부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 인근 주민에 의해 탐문된 내용, 인근 유사
물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태 및 표준적 사양 등을 참고하였으나
내부 확인 시 다소 상이할 수 있으니 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리
상태 등에 대해서는 주의하시기 바랍니다.

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물은 다가구 주택으로 1층 101호~103호, 2층 201호, 202호, 3층 301호로 이루어져 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101333 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1232-4 (신주소: 부산광역시 북구 시랑로125번길 12-3)

용도: 다가구주택

감정가: 348,843,400원

토지면적: 177.10㎡ (약 53.57평)

건물면적: 286.14㎡ (약 86.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 제시외면적: 55.00㎡ (약 16.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

2.2. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '포천초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 중소형 공동주택, 소규모 점포, 학교 등이 형성되어 있습니다.

북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

토지는 북서하향의 경사지에 위치하며, 자체 지반은 대체로 평탄한 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 6월 26일 접수된 부산동부신용협동조합의 근저당권 (120,000,000원)입니다.

등기부상 소유권 이전 기록은 2001년 4월 4일 박경애, 2004년 11월 1일 이연희 명의로 확인됩니다.

갑16 압류(동구(부산광역시) 세무2과, 과태료)는 2025년 2월 27일 접수되었으나 말소 예정입니다.

갑17 강제경매(서울보증보험주식회사, 66,721,917원)는 2025년 4월 18일 접수되었으며 본 경매 사건의 채권자입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도인: 한국토지주택공사)

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 80,000원

- 전입일자: 2018년 8월 27일

- 확정일자: 2018년 8월 16일

- 배당신고일자: 2021년 12월 16일

- 대항력: 있음

- 건물 등기부상 을4 주택임차권 등기: 2021년 12월 16일 접수, 보증금 50,000,000원, 말소 예정 없이 인수.

권리분석 요약:

본건은 임차인 서울보증보험주식회사(양도인: 한국토지주택공사)가 대항력과 확정일자를 갖추고 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

건물 등기부상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

대항력있는 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰 시 추가로 인수될 수 있는 금액입니다.

2.4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 소규모 점포들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업지구와는 다소 거리가 있으나, 지역 상권을 중심으로 한 소상공인 활동이 이루어지고 있습니다.

2.5. 생활정보

* 교통: 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근 또한 가능합니다.

* 교육: 본건 동측 인근에 포천초등학교가 위치하며, 삼정고등학교 등 교육 시설과의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 구포시장, BNK 부산은행 등 지역 기반 편의시설 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변 환경은 단독주택과 공동주택이 혼재된 조용한 주거 지역입니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건과 동일한 부동산에 대해 여러 건의 경매 사건이 진행될 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있어, 입찰 전 권리관계를 면밀히 분석해야 합니다.

* 선순위 임차권: 건물 등기부상 인수되는 임차권이 존재하여 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 제한: 현황조사보고서상 임차인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 탐문 내용과 실제 내부 상태가 다를 수 있어 경매 진행 및 응찰 시 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물: 55.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이는 일괄 매각 대상입니다.

2.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 북구 구포동에 위치한 다가구주택으로, 포천초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인 존재 및 인수되는 임차권으로 인해 낙찰자가 추가 부담을 안게 될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

건물은 총 3층으로 이루어져 있으며, 1층 101호~103호, 2층 201호, 202호, 3층 301호로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 용도 변경 및 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2.8. 투자 포인트

* 입지: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 다가구주택: 다수의 가구를 임대하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각: 제시외 건물까지 포함하여 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 348,843,400원입니다.

권리분석 결과, 대항력있는 임차인의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고, 감정가와 주변 시세, 건물의 현 상태 및 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 최신 경매 낙찰 사례, 임대 수익률 분석 등이 추가적으로 필요하며, 명확한 내부 상태 확인 후에 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금 50,000,000원을 고려하여, 실제 투자 비용은 (입찰가 - 인수 보증금)이 될 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.