나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101327 [1] 부산광역시 북구 금곡동 산15 임야 경매
매각기일: 2026-04-08
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101327 [1] 부산광역시 북구 금곡동 산15 임야 경매
- 사건번호: 2025타경101327
- 주소: 부산광역시 북구 금곡동 산15
- 용도: 임야
부산서부지원 경매1계 2025타경101327 | 소재지: 부산광역시 북구 금곡동 산15 | 감정가: 41,525,616원 | 최저가: 20,348,000원 | 용도: 임야
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 부산서부지원 2025타경101327 (1)
소재지: 부산광역시 북구 금곡동 산15
용도: 임야
감정가: 41,525,616원
토지면적: 116,131.00㎡ (약 35,128.83평)
매각 대상 지분 면적: 7,037.5386㎡ (약 2,129.09평)
매각 대상: 토지 일부 지분 매각
경매 구분: 부동산강제경매
채권자: 주OOOOOOOOOOOOO
건물 현황: 건물 면적 0㎡ (건물 없음)
1.2. 입지조건
본 물건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 "금창초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 대부분 자연림 등으로 형성된 시가지 주변 산림지대로, 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 지역입니다.
하지만 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 지적도 및 현황상 '맹지'로 확인되어 토지 이용 및 접근성에 큰 제약이 있습니다. 근거리에는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.
토지는 경사지 내 부정형이며, 현재 자연림 상태로 이용되고 있습니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다.
매각 대상은 토지 중 일부 지분(7,037.5386㎡)이며, 이는 약 2,129.09평에 해당합니다.
주의 깊게 살펴보아야 할 사항은 다음과 같습니다.
* 분묘기지권: 현장에서 분묘 1기가 확인되었습니다. 이 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다. 경매 진행 시 또는 낙찰 후 재확인이 반드시 필요하며, 분묘 이장 등 추가적인 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.
* 공유자 우선매수신고: 본건은 토지 일부 지분 매각이므로 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 만약 공유자가 우선매수권을 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 권리가 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일에는 우선매수권을 다시 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.
1.4. 상권분석
본 물건은 자연림이 주를 이루는 산림 지역에 위치하여, 통상적인 상권 형성과는 거리가 있습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설 밀집 지역과는 분리되어 있습니다.
가장 근접한 편의 시설로는 "금창초등학교"가 있어 교육 시설과의 연계 가능성은 있습니다. 하지만 직접적인 상업 활동이나 소비 활동이 이루어지는 상권으로 보기는 어렵습니다. 따라서 상업적 목적보다는 자연 속에서의 전원생활, 임업, 혹은 개인적인 용도로의 활용을 고려하는 수요자에게 더 적합할 수 있습니다.
주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산림 지역의 특성상 개발이 진행되거나 향후 계획에 따라 시설이 들어설 가능성은 배제할 수 없으므로, 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.
1.5. 생활정보
본건은 자연림에 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 자연 속 생활을 누릴 수 있습니다.
가까운 교육 시설로는 금창초등학교가 위치해 있습니다.
차량 접근은 어렵지만, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다.
1.6. 잠재적 리스크
본건은 투자 시 다음과 같은 잠재적 리스크를 가지고 있습니다.
* 맹지 및 접근성 문제: 차량 진입이 불가능하고 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 계획 수립 및 실제 이용에 상당한 제약이 따릅니다.
* 분묘기지권: 확인된 분묘 1기에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여, 향후 분묘 처리 문제로 인한 추가 비용 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다.
* 공유 지분: 토지 전체가 아닌 일부 지분 매각이므로, 공동 소유자들과의 협의 없이는 단독으로 토지를 개발하거나 이용하는 데 어려움이 있습니다. 향후 공유물 분할 소송 등으로 이어질 가능성도 있습니다.
* 토지 이용 제한:
* 자연녹지지역, 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 엄격한 제한이 따릅니다.
* 전기공급설비 저촉, 선하지에 속해 있어 건물 신축 시 건축법 등 관련 법규에 저촉될 수 있으며, 고압선으로 인한 제약이 있을 수 있습니다.
* 역사문화환경보존지역(1구역, 4구역) 및 공익용산지로 지정되어 있어 보존 및 이용에 추가적인 규제가 적용됩니다.
1.7. 종합 의견
부산광역시 북구 금곡동 소재 본 임야는 자연 친화적인 입지 조건에도 불구하고, 맹지, 차량 접근 불가, 다수의 토지 이용 제한, 분묘기지권 및 공유 지분이라는 복합적인 문제점을 안고 있습니다.
현재 상태로는 일반적인 투자 목적이나 단기 시세 차익을 기대하기보다는, 본건의 특성을 이해하고 장기적인 안목으로 특별한 용도(예: 개인 임야 확보, 자연 보전, 전원생활 부지 마련 등)를 가진 수요자에게 적합할 것으로 판단됩니다.
입찰 전, 현장 방문을 통한 정확한 지형 및 분묘 상태 확인, 공유자 확인 및 협의 가능성 검토, 관련 법규(건축법, 국토계획법, 산지관리법 등)에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다.
1.8. 투자 포인트
* 자연 친화적 입지: 도심 속에서도 쾌적하고 조용한 자연 환경을 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다.
* 저가 매수 기회 (지분 기준): 감정가 4152만 원 대비 약 2129평의 지분을 취득할 수 있다는 점은 매력적일 수 있습니다. 단, 이는 전체 토지 가치의 일부이며, 본인의 지분 비율 및 공동 소유주와의 관계를 고려해야 합니다.
* 미래 개발 잠재력 (제한적): 현재의 강력한 토지 이용 규제가 완화되거나, 주변 개발 계획에 따라 향후 가치가 상승할 가능성도 배제할 수는 없습니다. 하지만 이는 매우 장기적인 관점이며, 현재로서는 불확실성이 큽니다.
법원 정보
부산서부지원 경매1계