나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경505 [1] 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락동방파제' 북서측 인근에 위치하며, 본건의
주위일대는 광안리해수욕장 인근의 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하3층 지상18층 건물인 광안케이씨씨스위첸하버뷰
내 2층 207호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅, 하부 치장석 및 복합판넬 마감,
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감,
바 닥: 타일 깔기,
창 호: 페어글래스단창임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비
등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택 및 상가 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15미터, 남동측으로 약 12미터, 남서측으로 약 8미터 내외의 포장
도로에 각각 접하며, 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 집합건축물대장(표제부)상 '건축법(조경) 위반에 따른 위반건축물 등재'가 기재되어
있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경505 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 2층207호

건물명: 광안 KCC스위첸 하버뷰

용도: 근린상가

감정가: 755,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 8.27㎡ (약 2.50평)

토지지분: 8.2651㎡ (약 2.49평)

건물면적 (전용면적): 45.15㎡ (약 13.66평)

건물지분 (전용면적): 45.15㎡ (약 13.66평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 건물 정보

총 층수: 지하 3층 ~ 지상 18층

사용승인일: 2021년 11월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락동방파제' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 광안리해수욕장 인근의 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

광안 KCC스위첸 하버뷰는 광안리 해변과 광안대교를 조망할 수 있는 뛰어난 입지를 자랑합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

건물 북동측으로 약 15미터, 남동측으로 약 12미터, 남서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 을1 (2022-04-12, 근저당권, 부산은행)

등기부채권 총액: 973,478,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 지상권은 명시되어 있으나, 비고란에 특이사항 없음)

3.2. 주요 권리 내용

* 을1 (근저당): 부산은행, 2022-04-12, 금646,228,000원 (말소기준권리)

* 을2 (근저당): 부산은행, 2024-01-19, 금55,000,000원 (말소)

* 갑2 (소유권이전1번신탁등기말소): 이상수, 2022-04-12, 매매 신탁재산의 처분 금770,600,000원 (말소)

* 갑3 (가압류): 신용보증기금, 2025-03-24, 금242,250,000원 (말소)

* 갑4 (가압류): 부산신용보증재단, 2025-03-26, 금30,000,000원 (말소)

* 갑5 (임의경매): 부산은행, 2025-04-21, 금628,930,951원 (말소)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 민락동 및 인근 광안리해수욕장 일대는 부산의 대표적인 관광 및 상업 중심지입니다.

다양한 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

특히 광안리해수욕장 상권은 유동인구와 관광객 수요가 높아 상가로서의 잠재력이 높습니다.

4.2. 본건의 상가 특성

본건은 아파트 및 오피스텔 단지 내 근린생활시설로, 단지 내 거주민뿐만 아니라 외부 방문객의 수요를 흡수할 수 있습니다.

2021년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 시설 노후도가 적을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광안리해수욕장 및 주변 상업 지역에 위치하여 각종 편의시설, 식당, 카페, 문화시설 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

인근에 민락수변공원 등 휴식 공간도 마련되어 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량으로 해안도로 및 주요 도심 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

집합건축물대장상 '건축법(조경) 위반에 따른 위반건축물 등재' 기재 사실이 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 대상이 될 수 있으므로, 관련 내용을 사전에 확인하고 입찰 시 고려해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인의 현황 및 보증금, 차임 등이 미상으로 조사되었습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 추가적으로 확인해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권이 금융기관에 매각되는 과정에서 발생한 경매 물건입니다.

7. 종합 의견

부산의 대표적인 관광 명소인 광안리해수욕장 인근에 위치한 근린상가 물건입니다.

건물은 비교적 신축(2021년 준공)이며, 아파트 및 오피스텔 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

광안리 상권의 활성화로 인한 관광객 수요 또한 기대할 수 있습니다.

다만, 위반건축물 등재 사실과 임대 관계 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 확인 및 권리 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 대표 관광지인 광안리해수욕장 인접

* 배후 수요: KCC스위첸 하버뷰 단지 내 거주민 및 인근 오피스텔, 아파트 수요

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 노후도가 낮음

* 광안리 상권 활성화: 지속적인 유동인구 및 관광객 유입으로 인한 상권 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원입니다.

감정가 755,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물 등재 사실 및 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대료 수준, 위반건축물 관련 부담금 추정치 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 요구됩니다.

향후 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.