나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5194 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1483-4 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ‘신곡중학교’ 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 주거용오피스텔 및 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도2호선 '장산역' 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상9층 건물 내 제8층 제801호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 인조석 마감 및 복합판넬 마감 등.
ㆍ내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 인테리어 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

근린생활시설(상호:멍블랑유치원)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 교육연구시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로, 남서측으로 노폭 약 12미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m, 최고높이 110m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중심상업용지, 가로구역별최고높이(H(=40m))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 없음.

물건 비고

근린생활시설(상호:멍블랑유치원)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5194 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1483-4 8층801호

건물명: 대승코아

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 판매시설 (건축물 현황) / 현재 근린생활시설(상호: 멍블랑유치원)로 이용 중

감정가: 440,000,000원

토지면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

토지지분: 29.74㎡ (약 9.00평)

건물면적: 132.70㎡ (약 40.14평)

건물지분: 132.70㎡ (약 40.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (말소기준권리 근저당권자)

특이사항: 공동담보

주의사항: 현재 '멍블랑유치원'으로 운영 중

1.2. 건물 현황

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 3층, 지상 9층 건물 내 제8층 제801호

준공일: 1995년 11월 29일

총 연면적: 3733.77㎡ (약 1129.48평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

부산광역시 해운대구 좌동 소재 '신곡중학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주거용 오피스텔 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 '장산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

평가 대상 북동측으로 노폭 약 12미터, 남서측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을13, 근저당권 (채권자: 중소기업은행, 접수일자: 2022-04-27, 채권최고액: 264,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 낙찰과 함께 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이 (이수민)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업자등록일: 2024-09-13

확정일자: 2025-04-24

배당신고일자: 2025-07-01

대항력: 없음

특이사항: 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부 채권 총액

358,797,227원

4. 상권분석

4.1. 주요 용도 및 기능

건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 판매시설 등으로 기재되어 있으며, 현재는 '멍블랑유치원'으로 운영 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

물건지 인근은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 상권으로, 고정 배후수요 확보에 유리합니다. 장산역 역세권이라는 지리적 이점 또한 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건은 신곡중학교 서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 상가, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 장산역이 가까이 있습니다.

5.2. 편의시설 및 문화시설

인근에 다수의 상업시설 및 편의시설이 있으며, 해운대문화회관 등 문화시설 접근도 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상태와 공부상 용도

건물 현황은 근린생활시설(상호: 멍블랑유치원)이나, 건축물대장상 제1종/제2종근린생활시설, 교육연구시설, 판매시설 등으로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 실제 이용 용도와 공부상 용도가 완전히 일치하는지, 향후 용도 변경 등에 따른 제약은 없는지 확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보 물건으로 채권 최고액이 높게 설정되어 있어, 낙찰 후 채권 분배 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.)

7. 종합 의견

해운대구 좌동 중심상업지역 내에 위치한 근린생활시설 물건으로, 장산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 '멍블랑유치원'으로 성업 중이며, 주변 주거 단지 배후수요가 풍부하여 안정적인 영업이 기대됩니다. 권리 관계는 깨끗하여 인수하는 권리 없이 명도 진행이 가능합니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 건물 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 세부적인 일치 여부를 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 해운대구 좌동 중심상업지역의 탁월한 입지.

* 도시철도 2호선 장산역 도보 이용 가능한 역세권 상가.

* 아파트 단지 등 풍부한 고정 배후 수요.

* 현재 유치원 운영으로 인한 안정적인 임대 수익 가능성.

* 깔끔한 권리 관계로 명도 및 인도에 용이.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 산정은 감정가를 기준으로 하되, 현 시세 및 유사 물건의 실거래가, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 상세한 권역별 상권 분석 및 유사 물건 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 감정가 440,000,000원을 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산출하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.