나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21840 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치한 대동레미안
센트럴시티5 4층 402호이며, 주위는 도로변의 상업용건물,보건소, 주상복합건물, 근린생활시
설 및 공사중인 아파트 등이 혼재하여 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 양호한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 20층 건물 내 4층 402호로서,
·외벽 : 저층부 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비 ,옥내소화전, 스프링클러설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한
개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 주위와 평탄하며, 주상복합건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 18미터의 간선도로에 접하며, 남동측으로 약 8미터의 포장도로로 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-
06-12)(기준높이 125m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m),
상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남향, 복도식으로 지하주차장 및 기계식 주차시설 되어있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정지연)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 849-2번지에 소재한 대동레미안센트럴시티5 아파트 4층 402호입니다.

사건번호는 부산지방법원 2025타경21840 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

용도는 아파트이며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

감정평가액은 207,000,000원입니다.

토지 면적은 6.90㎡ (약 2.09평)이고, 건물 면적은 44.17㎡ (약 13.36평)입니다.

건물 전용면적은 44.17㎡ (약 13.36평)이며, 건축물대장상 총면적 또는 분양면적에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았습니다.

토지 및 건물 지분은 각각 6.9㎡, 44.1671㎡입니다.

건물은 2019년 11월 5일에 사용승인이 완료된 대동레미안센트럴시티5이며, 해당 물건은 20층 건물 중 4층에 위치합니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 지하철 1호선 범내골역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 도로변 상업용 건물, 보건소, 주상복합 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 공사 중인 아파트 단지도 있어 향후 지역 발전을 기대할 수 있습니다.

교통 상황은 소형 차량의 출입이 용이하며, 시내버스 정류소와 지하철역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

북측으로 약 18미터, 남동측으로 약 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지의 형상은 사다리형으로 주변과 평탄하며, 현재 주상복합건물 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 7월 16일 접수된 부산은행의 1번황의순지분가압류(갑2)입니다.

등기부등본상 을구에 등기된 임차인 정지연 씨는 전입일자 2020년 8월 3일, 확정일자 2020년 7월 15일이며, 보증금 210,000,000원, 차임 0원입니다.

그러나, 정지연 씨는 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 8월 11일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라, 본 물건을 낙찰받더라도 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

기타 갑구의 가압류 및 압류, 강제경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 802,812,922원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 범천동 일대는 지하철 범내골역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

인근에 보건소, 각종 근린생활시설, 상업용 건물 등이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 주거 기능과 상업 기능이 조화롭게 발달해 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 범내골역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 보건소, 은행, 마트, 병원 등 생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 주위로 아파트, 주상복합 등이 혼재하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 기타: 본 물건은 남향이며 복도식 구조로 이루어져 있습니다. 지하주차장 및 기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현재 이해관계인 부재로 인해 건물의 내벽 및 창호 상태를 정확히 조사하지 못했습니다. 경매 진행 시 반드시 현장에서 직접 확인이 필요합니다.

* 주변 공사: 인근에 공사 중인 아파트 단지가 있어, 일정 기간 동안 소음, 먼지 등으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보, HUG 인수조건 변경: 특이사항으로 공동담보와 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있습니다. 공동담보는 본 물건 외 다른 부동산도 동일 채무의 담보로 제공되어 있음을 의미하며, HUG 인수조건 변경은 임차인과의 합의 내용을 반영한 것입니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 절차에 일부 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 대동레미안센트럴시티5 아파트는 부산진구의 핵심 입지에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어난 물건입니다.

지하철역 초역세권으로 출퇴근이 용이하며, 주변 인프라 또한 풍부하여 실거주 목적 또는 투자 목적으로도 매력적입니다.

가장 큰 장점은 임차인 정 씨의 대항력 및 보증금 인수 포기 확약서 제출로 인해 권리 관계가 명확하고 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점입니다.

다만, 내부 마감 상태 확인과 주변 공사로 인한 일시적 불편함은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 범내골역을 도보로 이용할 수 있는 최상의 위치입니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변의 다양한 상업, 의료, 편의시설 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인 관련 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 조건의 아파트가 2025년 5월 8일 245,000,000원(2억 4천 5백만원)에 거래되었습니다.

이는 본 물건의 감정가인 207,000,000원보다 약 18% 높은 수준으로, 현재 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 보여줍니다.

임차인의 보증금 인수 금액이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려하면 됩니다.

최근 실거래가 245,000,000원을 기준으로, 향후 시세 상승 가능성 및 입찰 경쟁률 등을 고려하여 보수적으로 100% ~ 105% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 245,000,000원 ~ 257,250,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 advisable 합니다.

정확한 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 분석, 본인의 자금 계획 및 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.