나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21817 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 304-14 시민공원일동미라주시티 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 ‘부암초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 시민공
원일동미라주시티 제5층 제501호로서, 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설(주거용 오피스텔)
등이 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상28층 건물 내 제5층 제501로서,
외벽 : 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호 : 새시조 이중창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택 : 폐문부재)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재감지기, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되었음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지내 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 25미터 도로, 남동측으로 폭 약 8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2013-01-02)(접합), 대로3류(폭 25m~30m
)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이
110m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 155m)<건축법>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21817 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 304-14 시민공원일동미라주시티 5층501호 (신주소: 부산광역시 부산진구 동평로 192)

건물명: 시민공원일동미라주시티

건축년도: 2022년

용도: 도시형생활주택

감정평가액: 225,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 6.44㎡ (약 1.95평)

건물면적(전용면적): 41.46㎡ (약 12.54평)

매각물건 현황: 본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상28층 건물 중 제5층 제501호로서, 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중에 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 부암초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설(주거용 오피스텔) 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북서측으로는 폭 약 25미터 도로, 남동측으로는 폭 약 8미터 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 광로3류, 대로3류, 소로2류 등에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 및 상대 보호 구역에 포함됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 06월 24일 접수된 울산중앙신용협동조합 근저당권 (채권액: 174,000,000원)입니다.

본 경매는 상기 말소기준권리자인 울산중앙신용협동조합의 신청으로 진행되었습니다 (2025년 04월 21일 접수, 채권액: 147,375,012원).

등기부등본상 소유권은 강연우에게 있으며, 소상공인시장진흥공단의 가압류 (2025년 06월 16일 접수, 채권액: 10,756,981원) 등 다수의 권리가 존재하나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 184,756,981원입니다.

임차인 현황: 임차인 김 씨가 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원에 2024년 08월 13일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

권리분석 결과, 상기 임차인은 대항력이 없습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부암동 일대는 주거, 상업, 업무시설이 혼재된 도심 지역으로, 부산 시민공원 인근의 개발 및 개선 사업 등으로 인해 지속적인 관심이 예상되는 지역입니다.

주변에 부암초등학교가 있어 교육 환경이 인접해 있으며, 다양한 상업 시설과 생활 편의 시설이 분포하고 있어 배후 수요가 안정적일 것으로 판단됩니다.

최근 인근 지역의 유사 신축 건물(2016년식, 약 69.35㎡) 실거래가가 177,000,000원에서 182,000,000원 사이로 형성된 점을 고려할 때, 본건(2022년식, 41.46㎡)의 경우 신축 연식 및 규모 대비 현재 감정가(225,000,000원)는 다소 높은 수준일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 건물은 위생 및 급·배수 시설, 승강기, 소화전, 화재감지기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등 기본적인 주거 및 편의 설비를 갖추고 있습니다.

건물 준공연도가 2022년으로 최신식 건물에 해당하여 내부 시설 및 마감이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등) 및 교통 시설(버스 정류장)이 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 임차인이 거주 중이나 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도를 진행하는 것이 좋습니다.

부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 가능성이 있습니다.

감정평가액과 실거래가 데이터 간의 시세 차이를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 부암동의 신축(2022년식) 도시형생활주택으로, 편리한 교통망과 다양한 생활 인프라를 갖춘 좋은 입지 조건을 가지고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

신축 건물이라는 장점을 고려할 때, 향후 시세 상승 및 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

다만, 감정평가액 대비 최근 유사 물건의 실거래가 정보와의 시세 차이가 존재하므로, 이에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최신식 신축 건물(2022년 완공)으로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

부산 도심에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 깔끔한 소유권 이전이 가능합니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

부산 시민공원 인근 지역의 발전 가능성을 고려한 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 225,000,000원입니다.

최근 부산진구 부암동 일대의 신축 도시형생활주택/오피스텔의 시세 동향을 분석한 결과, 유사 규모 및 신축 연식의 매물들이 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

임차인의 대항력이 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 점, 그리고 신축 건물이라는 장점을 고려하되, 감정가 대비 시세의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 185,000,000원 사이로 제안합니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 가감될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.