나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1572 [1] 부산광역시 영도구 봉래동5가 119-44 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 소재 유정아파트 북측 인근에 위치하고, 부근은 단독
주택 및 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하여 대중교통사
정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

북하향 완경사지대 내 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 약 2.3미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-02-24) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기타사항 : 본건 동측에 소재하는 도로［119-37번지(지목:도로), 122-10번지(지목:도
로)］는 본건의 소유자와 상이하니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 슬래브지붕 단층 건물로서
외벽 : 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 마감 등.
창호 : 샷시창의 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 조사하지
못하였음.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외종물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기타사항 : 본건 건물은 2019년경 리모델링을 행한 것으로 탐문조사되어 이를 고려하여
감정평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1572 (1) 사건의 부산광역시 영도구 봉래동5가 119-44 소재 단독주택 경매 물건입니다.

감정가는 141,349,500원입니다.

토지 면적은 129.00㎡ (약 38.9평)이며, 건물 면적은 59.50㎡ (약 18.0평)입니다.

제시외 건물 면적은 3.60㎡ (약 1.1평)이며, 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 건축년도는 1975년 8월 19일이며, 구조는 블록조 슬래브지붕 단층입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 부OOO입니다.

주의사항으로 일괄 매각하며, 제시외 건물을 포함합니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가 유정아파트 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 불가능하나, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

토지는 북하향 완경사지대 내에 있으며 사다리형으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물의 동측으로 약 2.3미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

주변 지역에 대한 검색 결과 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부산지방법원 2025타경1572호로 진행되는 부동산임의경매 사건입니다.

주요 권리관계로는 매각으로 소멸되지 않는 선순위 임차권이 존재합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-30

대항력: 없음

비고: 해당 임차인의 보증금 및 차임은 조사 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-12-05

확정일자: 2017-11-30

배당신고일자: 2022-05-25

대항력: 있음

비고:

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 6번 주택임차권등기(보증금 60,000,000원, 전입일 2017.12.5., 확정일자 2017.11.30.)가 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [cite:latest].

따라서, 한국토지주택공사(LH)의 보증금 60,000,000원은 인수 대상입니다.

말소기준권리는 2019년 11월 20일 접수된 부산은행 근저당권(66,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 토지 등기부 기준 66,000,000원, 건물 등기부 기준 126,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 부산광역시 영도구 봉래동5가에 위치한 주거 지역 내 단독주택입니다.

주변은 단독주택 및 공동주택이 밀집해 있으며, 이는 지역 내 주거 기능이 중심임을 시사합니다.

최근 인근 지역의 연립 및 다세대주택 매매 사례를 보면, 2023년 12월 130-1번지 연립주택(건축년도 1979년, 전용면적 50.68㎡)이 57,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [cite:json1]. 이를 평당 환산하면 약 112만원/㎡ 수준입니다.

본 물건의 건물 면적(59.50㎡)에 이를 적용하면 건물 가치를 대략 66,560,000원으로 추정할 수 있습니다.

감정가(141,349,500원)에서 건물 가치를 제외한 토지 가치는 약 74,789,500원 (129㎡)으로, ㎡당 약 580,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 단독주택으로, 현재 주택으로 이용 중에 있습니다.

2019년경 리모델링을 진행한 것으로 탐문 조사되었으며, 이는 건물 상태 개선에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

건물에는 급·배수 및 위생 설비, 유류보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 조사되었습니다.

생활 편의 시설은 주변 주거 환경에 따라 통상적인 수준을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인인 한국토지주택공사(LH)의 보증금 60,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다 [cite:latest].

건물은 1975년 건축되어 연식이 오래되었으므로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

차량 접근이 불가능하여 실생활에서의 불편함이 있을 수 있습니다.

본건과 동측으로 접한 도로(약 2.3미터 폭) 외에, 인근의 일부 도로(119-37, 122-10번지)가 본건 소유자와 상이하여 도로 이용과 관련된 추가적인 확인이 필요합니다.

일부 임차인의 임대관계가 미상으로, 현황 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 봉래동5가에 위치한 단독주택으로, 2019년 리모델링 이력이 있어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다.

다만, 1975년 준공된 건물로 연식이 오래되었다는 점과 대항력 있는 임차인(LH)의 보증금 60,000,000원을 인수해야 하는 점은 주요 고려 사항입니다.

차량 접근이 제한적이고 인접 도로 소유 관계에 대한 확인이 필요한 점도 유의해야 합니다.

입지 조건 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 명확한 권리 분석과 현장 조사를 통한 추가 정보 확보가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

2019년 리모델링으로 내부 상태 개선 가능성이 있습니다.

지역 내 주거용 부동산으로서의 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

영도구 봉래동 일대의 부동산 시장 동향 및 향후 발전 가능성에 주목할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 141,349,500원

인수 보증금 (한국토지주택공사): 60,000,000원

실질 감정가 (감정가 - 인수 보증금): 81,349,500원

주변 연립 주택의 실거래가(약 112만원/㎡)를 바탕으로 산정한 건물 가치(약 66,560,000원)와 감정가를 고려할 때, 토지 가치를 포함한 총 물건 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

매수인이 인수해야 할 보증금 60,000,000원을 고려하여, 총 지출 비용이 과도하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크와 인수 보증금을 감안하여, 실질 감정가 수준에서 약간 하향된 가격으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.