나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21837 [1] 부산광역시 영도구 청학동 21-15 클래식시티 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 '청학초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 청학1재건축 사업부지 내에 소재하고 부근은 단독주택, 아파트, 주거용오피스텔, 다세대주택, 공장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상14층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽: 인조석 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등
창호: 샷시창 등

이용상태

공부상 오피스텔이나 주거용으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 일단의 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

평가대상 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1,3) : 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-07-13)<도시 및 주거환경정비법>
(2,4) : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-07-13)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21837 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 21-15 클래식시티 3층 301호

용도: 공부상 오피스텔, 현황 주거용

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.24㎡ (약 3.70평)

토지 지분: 12.2375㎡ (약 3.70평)

건물면적: 41.01㎡ (약 12.40평) (전용면적)

건물 지분: 41.0074㎡ (약 12.40평)

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 클래식시티

사용승인일: 2017년 04월 07일

총 층수: 14층 (지하 2층)

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 공동주택, 업무시설

연면적: 3561.12㎡ (약 1077.65평)

1.4. 특이사항

재건축구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

평가 대상 물건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 '청학초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 아파트, 주거용 오피스텔, 다세대주택, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

평가 대상 물건의 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(복자유치원), 정비구역(재건축구역)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변에 청학초등학교, 복자유치원 등이 소재하여 교육 환경이 일부 고려됩니다.

청학시장과 같은 지역 기반 시설이 인근에 있습니다.

봉래산 해돋이 전망대 등 관광 명소도 가까이에 위치하여 쾌적한 환경 조성이 기대됩니다.

예비 조사 결과, 심각한 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 권리 현황

본 건은 부산지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2022년 04월 08일 접수된 당감신용협동조합의 근저당권(138,000,000원)입니다.

본 건보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 을1 (근저당권): 2022-04-08, 당감신용협동조합, 138,000,000원 (말소기준권리)

* 갑5 (임의경매): 2025-04-21, 당감신용협동조합, 115,813,750원 (본 경매 개시 결정)

* 갑6 (압류): 2025-05-15, 부산진구(세무)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 470,000원

* 확정일자: 2025-07-07

* 배당신고일자: 2025-07-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

결론적으로, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

해당 물건은 주거용 오피스텔, 아파트, 단독주택 등 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 속합니다.

인근에 공장도 분포하고 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

4.2. 잠재적 성장 가능성

재건축 사업 예정 구역에 포함되어 있어, 향후 지역의 주거 환경 개선 및 상권 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

청학초등학교가 인근에 위치하며, 복자유치원과의 상대보호구역 지정으로 교육 환경에 대한 긍정적 영향이 예상됩니다.

가축사육제한구역, 중로3류(저촉) 등의 도시계획 사항이 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 사업 불확실성

재건축 사업은 진행 과정에서 소음, 먼지 등 생활 불편을 야기할 수 있으며, 사업 지연 또는 무산의 가능성도 존재합니다. 재건축 관련 법규 및 사업 진행 상황에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

공부상 오피스텔이나 현재 주거용으로 이용 중인 점은 향후 관련 법규 위반, 세금 문제 발생 가능성 등 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 영도구 청학동에 위치한 오피스텔로, 재건축 구역에 포함되어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

다만, 재건축 사업의 진행 불확실성과 공부상 용도와 현황 용도의 차이는 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

감정가 175,000,000원을 기준으로, 현재 시장 시세 및 잠재적 가치 상승 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업을 통한 미래 가치 상승 기대

* 영도구 지역 개발 잠재력

* 낙찰 시 인수할 권리 및 임차인 보증금 없음 (권리 부담 최소화)

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음의 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

* 유사 면적 및 위치의 오피스텔 최근 6개월~1년 실거래가 분석 (면적: 약 41.01㎡ / 12.40평)

* 주변 유사 오피스텔의 현재 매물 호가 비교

* 재건축 사업 진행 상황 및 예상 분담금 등 관련 정보 수집

감정가 175,000,000원은 시장 조사 및 물건의 실질 가치 평가를 위한 참고 자료로 활용하되, 재건축 구역임을 감안하여 미래 가치 상승분을 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

말소기준권리(138,000,000원) 대비 감정가가 높지 않아, 권리 분석상으로는 유리한 편입니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 추가적인 검토를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.