나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21854 [1] 부산광역시 동래구 사직동 859-1 태건아시아드3차 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 도시철도 3호선 ""사직역"" 서측 인근에 위치하는 태건아시아드3차 제3층 제304호이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 3호선 사직역이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 3층 304호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

건축물대장 상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설, 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 54m)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조 바랍니다.

물건 비고

건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중(감정평가서).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21854 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 사직동 859-1 태건아시아드3차 3층304호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 6.74㎡ (약 2.04평)

토지지분: 6.73899172931776㎡ (약 2.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.71㎡ (약 6.87평)

건물지분: 22.71㎡ (약 6.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 사직동에 위치하며, 도시철도 3호선 사직역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 사직역이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 을1 근저당권(농협은행주식회사, 2023-06-16 접수, 82,800,000원)보다 이후에 설정된 권리(갑7 임의경매, 갑8 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 김동규: 보증금 20,000,000원, 차임 480,000원, 전입/확정일자 2023-06-30. 대항력 없음. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 모든 권리가 소멸하므로 낙찰자는 인수하는 보증금 부담이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 사직동은 부산의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 부산지하철 3호선 사직역을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있습니다. 인근에 사직야구장, 부산시민공원 등이 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 특히 젊은 층을 위한 상가 및 오피스텔 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 3호선 사직역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근에 탑마트, 홈플러스 메가푸드마켓 아시아드점, 농협하나로마트 사직점 등 대형마트와 생활편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

* 교육: 여고초등학교, 여명중학교, 사직고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 문화/레저: 사직야구장이 인근에 위치하고 있어 스포츠 및 문화 행사 참여가 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도와 이용 현황의 차이: 건축물대장상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경이나 건물 이용에 있어 행정적인 제약이나 문제 발생 소지가 있을 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적이 22.71㎡로 소형 오피스텔이므로, 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 3호선 사직역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 다양한 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 높습니다. 소형 면적의 오피스텔이지만, 현재 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으므로 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 건축물대장상 용도와 현황이 일치하지 않는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사직역 초역세권 입지: 지하철 이용이 편리하여 출퇴근이 용이하며, 임차인 확보에 유리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 밀집해 있어 거주 만족도가 높습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 소형 오피스텔로서 1인 가구 수요가 꾸준하며, 현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회: 감정가 127,000,000원 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 127,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 태건아시아드3차의 경우 2020년 준공된 건물로, 전용면적 22.71㎡(약 6.87평) 기준으로 볼 때, 매매가는 1억 3천만원에서 1억 7천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 또한, 인근 지역의 소형 오피스텔 월세가 보증금 2,000만원에 월 48만원~55만원 선인 것을 감안할 때, 현재 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 인수할 보증금이 없고 권리상 문제가 없는 점, 그리고 사직역 초역세권의 우수한 입지를 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 127,000,000원을 기준으로 하되, 시세 범위를 고려하여 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.