나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21847 [1] 부산광역시 영도구 청학동 21-15 클래식시티 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 ""영도구청"" 북서측 인근에 위치하는 클래식시티 2층 206호로 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독준택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2017년 04월 07일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건 내 제2층 제206호로
외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 주거용오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 동하향 경사지대 내 택지조성된 부정형의 토지로 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

○청학동 21-15번지
준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2024-12-04)(저촉)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-07-13)<도시 및 주거환경정비법>임.

○청학동 21-16번지
준주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-07-13)<도시 및 주거환경정비법>임.

○청학동 21-17번지
준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2024-12-04)(저촉)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-07-13)<도시 및 주거환경정비법>임.

○청학동 21-46번지
준주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-07-13)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21847 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 21-15 클래식시티 2층206호

건물명: 클래식시티

용도: 오피스텔

준공일자: 2017년 04월 07일

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건 내 제2층 제206호

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.96㎡ (약 2.41평)

토지지분: 7.9567㎡ (약 2.41평)

건물면적: 26.66㎡ (약 8.06평)

건물지분: 26.6625㎡ (약 8.06평)

1.4. 감정가

감정가: 122,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 ""영도구청"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통 상황이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(복자유치원)으로 지정되어 있습니다. 더불어, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 정비 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 당감신용협동조합의 근저당(을1)이 2022년 04월 08일에 설정되었으며, 본 경매 개시 결정(갑5)에 따라 말소될 것으로 예상됩니다. 등기부등본상 소유권 이전 이력이 있으며, 매매가는 180,000,000원으로 기록되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 결과, 본 경매 물건에서 매수인이 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 김 씨가 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원에 거주 중인 것으로 조사되었습니다. 배당신고일자는 2025년 07월 02일입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 영도구 청학동은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 영도구청이 인근에 있어 행정 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한 청학시장 등 전통 시장이 인접해 있어 지역 주민들의 생활 기반을 갖추고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

비슷한 규모의 오피스텔이 부산 지역에서 대체로 1억 1천만원에서 1억 3천만원 사이에서 거래되고 있으며, 월세는 보증금 500만원에 월 50만원~60만원 수준으로 형성되어 있습니다. '클래식시티' 오피스텔의 경우, 2022년 3월에는 1억 8천만원의 실거래가 기록이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 청학시장과 같은 전통 시장이 있어 생활 편의성이 우수하며, 부산항대교 조망이 가능한 청학수변공원 등 여가 및 휴식 공간이 조성될 예정입니다.

5.2. 교육시설

본건의 토지이용계획상 상대보호구역(복자유치원)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 규제가 일부 적용됩니다. 인근에 청학초등학교(B등급, 0.3km)가 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

이해관계인의 부재로 인해 오피스텔 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 정확한 내부 현황은 경매 응찰 시 재확인이 필요합니다.

6.2. 법규 제한

본건 토지는 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발 또는 정비 사업이 진행될 경우 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 영도구 전체적으로 고령화 및 빈집 증가로 인한 지역 쇠퇴 우려가 제기되는 지역이 일부 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구 청학동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 감정가 1억 2,200만원으로 평가되었습니다. 인수할 권리가 없다는 점은 장점이나, 내부 미확인 및 정비구역 지정 등의 요소를 고려해야 합니다. 주변 시세를 고려했을 때 투자 가치를 검토해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 영도구청 인근의 편리한 교통 및 생활 환경.

* 2017년 준공된 비교적 신축 오피스텔.

* 매각 후 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계.

* 청학수변공원 조성 등 지역 개발 호재 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 122,000,000원이며, 주변 유사 오피스텔의 최근 시세가 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준임을 감안할 때, 내부 미확인 및 기타 요소를 고려하여 115,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 현 시세 및 경매 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.