나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21841 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도1호선 범내골역 4번출구
동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선
범내골역이 소재하여 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물내6층 607호로서
외부 : 치장석재 및 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스플링클러, 소화전,
공동현관기, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및
근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 18m, 남동측으로 폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합).
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부산지방법원 2025타경21841 (1)

1.2. 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 6층607호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 95,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 3.33㎡ (약 1.01평)

1.5. 2. 토지 지분: 3.33㎡ (약 1.01평)

1.5. 3. 건물면적: 21.29㎡ (약 6.44평)

1.5. 4. 건물 지분: 21.2859㎡ (약 6.44평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산 강제경매

1.8. 채권자: 주OOOOOOO

1.9. 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 범내골역 4번 출구 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 125m, 최고높이 150m)으로 지정되어 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

* 인접 토지와 등고 평탄하며 사다리형에 유사한 형상의 토지입니다.

* 현재 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

* 북측으로 폭 약 18m, 남동측으로 폭 약 8m 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을2 근저당권 (우리은행, 2019-11-29 접수, 권리금액 금68,880,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이효진)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 213,000원

* 전입일자: 2024-03-04

* 확정일자: 2024-03-29

* 배당신고일자: 2024-07-08

* 대항력: 없음

* 임차인 이름 마스킹: 이

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 이 는 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요: 해당 사항 없음)

3.5. 등기부 요약

* 소유권보존: 김미향외 1명 (2019-11-13 접수)

* 근저당권: 우리은행 (말소기준권리)

* 주택임차권: 이효진 (말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (말소)

* 지분압류: 수영세무서장 (말소)

* 지분압류: 부산진구 (말소)

3.6. 총 채권액 (등기부 채권 총액)

* 128,880,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본건이 위치한 범천동 지역은 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 지하철역이 위치하여 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

* 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 밀집해 있어 상권 형성이 양호한 편입니다.

4.2. 혐오시설 유무 (주변 조사 결과)

* 본건 소재지 주변을 조사한 결과, 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.3. 건물 정보

* 아파트명: 대동레미안센트럴시티5

* 사용승인일: 2019년 11월 5일 (비교적 신축급 아파트)

* 총 20층 건물 중 본건은 6층에 위치합니다.

* 총 세대수: 187세대

* 관리사무소 연락처: 051-643-1632

6. 잠재적 리스크

6.1. 면적 정보 불일치 가능성

* 감정평가서상의 건물면적(21.29㎡)과 최근 아파트 단지 내 유사 면적(44.1671㎡)의 실거래가 정보 간에 상당한 차이가 존재합니다. 본건 607호의 정확한 실제 면적에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 소형 면적 특성

* 만약 21.29㎡가 본건 607호의 정확한 전용면적이라면, 이는 매우 협소한 공간으로 판단됩니다. 이러한 소형 면적은 투자 가치 및 활용성에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 증개축 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

* 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 기재되어 있습니다. 이는 다른 채무자의 담보로 잡혀있을 가능성을 시사하며, 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 부산 도시철도 1호선 범내골역과 인접하여 매우 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다. 주변에 상업 및 주거시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리하며, 2019년에 사용승인된 비교적 신축급 아파트라는 장점을 지니고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담스러운 권리가 없어 명확한 권리 인수가 가능하다는 점 또한 긍정적입니다.

그러나 감정평가서에 명시된 건물 면적(21.29㎡)과 동일 단지 내 다른 호실의 최근 실거래가로 추정되는 면적(44.1671㎡) 사이에 상당한 차이가 확인되었습니다. 이로 인해 본건 607호의 실제 정확한 면적 및 이에 따른 시장 가치에 대한 심층적인 추가 조사가 필수적입니다. 만약 감정가상의 면적이 본건의 실제 전용면적이라면, 이는 매우 작은 공간이므로 투자 수익률 및 활용성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 1호선 범내골역 도보 역세권에 위치.

* 편리한 교통: 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성도 양호.

* 양호한 주변 환경: 상업, 업무, 주거시설이 혼재하여 생활 편의성이 높음.

* 신축급 아파트: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

* 권리상 안전: 인수되는 권리 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 아파트 단지 내 다른 호실(1607호)의 경우, 면적 44.1671㎡(약 13.36평)가 2025년 5월 245,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 18,338,000원/평 수준입니다.

본건 607호의 감정평가서상 건물면적은 21.29㎡(약 6.44평)으로, 이는 상기 거래된 1607호 면적의 절반 수준입니다. 만약 607호의 실제 면적이 21.29㎡가 맞다면, 1607호와 같은 가격대로 평가하기는 어렵습니다.

감정가 95,000,000원 (평당 약 14,751,552원)은 21.29㎡ 면적 기준으로 볼 때, 현재 시장 가격을 일부 반영하고 있는 것으로 추정됩니다. 하지만, 동일 단지의 더 넓은 면적 호실들의 실거래가를 고려할 때, 본건의 21.29㎡ 면적에 대한 정확한 시장 가격을 산정하기 위해서는 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

현 시세 동향, 감정가, 그리고 면적 정보의 차이를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가를 기준으로 시작하되, 실제 현장 조사를 통해 본건 607호의 정확한 면적을 확인하고 해당 면적의 최근 실거래가와의 비교 분석을 거쳐 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

* 주요 고려사항: 본건 607호의 실제 면적을 명확히 확인하고, 해당 면적의 시장 가치에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.