나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21858 [1] 부산광역시 금정구 남산동 93-1 5층504호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 '남산동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주변환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이, 근거리에 도시철도1호선 범어사역이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층건 건물내 5층 504호로서,
외벽 : 징크판넬치장,치장석재 붙임 및 강화유라 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 강화유리창 등임.

이용상태

업무시설(사무소)로 보여짐.

설비내역

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 삼각형의 토지로서, 서측도로와는 1층이 등고하나, 동측도로와는 지하1층이 등고한 동향 경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15미터 폭의 도로와, 남측으로 약 10미터 폭의 도로와, 북동측으로 약 20미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

업무시설(사무소)임
2026. 05. 11. 남산시장관리단으로부터 미납관리비 청구서가 제출됨(관리비 2,101,390원, 연체료 208,980원, 합계 2,310,370원). 이 중 공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있으며, 승계되는 정확한 금액은 남산시장관리단에 재확인 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21858 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 93-1 5층504호

용도: 업무시설 (사무소)

감정가: 65,000,000원

2.3. 면적 정보

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

토지 지분: 17.433㎡ (약 5.27평)

건물면적: 30.87㎡ (약 9.34평)

건물 지분: 30.87㎡ (약 9.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하며, '남산동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주상복합 아파트, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 도보 가능한 거리에 도시철도 1호선 범어사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 및 건물 상태

건물은 철골철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 5층 건물 중 5층 504호입니다. 외벽은 징크패널, 치장석재, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅, 창호는 강화유리창 등으로 되어 있습니다. 토지는 6필 일단의 삼각형 토지로, 서측, 남측, 북동측으로 다양한 폭의 도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 12월 17일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을5)입니다.

4.2. 등기부 현황

등기부상 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등이 등재되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다. 총 채무액은 787,020,603원으로 확인됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 서영관

보증금: 3,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2025년 2월 11일

대항력: 없음

* 임차인: 채욱

보증금: 3,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2025년 1월 22일

대항력: 없음

4.4. 인수되는 보증금

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권분석

5.1. 상권 특성

본 물건이 소재한 지역은 주상복합 아파트와 함께 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 남산동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정기관 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 용도

건물은 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 소규모 사업체 운영이나 개인 사무실로 활용하기 적합한 환경입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 대중교통

인근 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 범어사역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미납 관리비

2026년 5월 11일, 남산시장관리단으로부터 미납 관리비 청구서가 제출되었습니다. 총 2,310,370원(관리비 2,101,390원, 연체료 208,980원)이며, 이 중 공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있으니, 정확한 승계 금액은 남산시장관리단에 반드시 재확인해야 합니다.

7.2. 높은 채무 총액

등기부 채권 총액이 65,000,000원의 감정가 대비 현저히 높은 787,020,603원에 달합니다. 이는 채무 관계가 복잡하고 채권자의 권리 행사가 적극적일 수 있음을 시사하며, 향후 경매 절차 진행 과정에서 변동성이 있을 수 있습니다.

7.3. 임대차 관계 확인

보고서상 '임대차관계 미상'으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 명시된 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7.4. 주변 시설

현재까지 파악된 정보로는 본 물건 주변에 혐오시설이 있는 것으로 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 남산동에 위치한 업무시설(사무소)로, 행정복지센터 및 상업시설이 인접하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 건물은 철골철근콘크리트 구조의 현대적인 건물이며, 5층에 위치한 해당 호실은 소규모 사무실로서의 활용 가치가 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 미납 관리비 승계 가능성 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 전체적인 채무 규모가 크다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 소규모 사무실 투자: 금정구 지역에서 소규모 사무 공간이 필요한 사업체에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 우수한 입지: 행정기관 및 상업시설 인근으로, 업무 활동 및 생활 편의성이 높습니다.

* 경매 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 낙찰가를 통해 투자 비용 부담을 줄이고 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 합니다.

* 감정가: 65,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

* 잠재적 미납 관리비 (공용부분 승계 가능성): 약 2,310,370원 (정확한 금액 재확인 필수)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 현재 시세, 향후 임대 수익률, 명도 가능성, 권리 분석상 미확인 위험 요소, 그리고 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 추가적인 시장 조사를 통해 실제 가치를 파악하고, 감정가와 잠재적 비용을 바탕으로 합리적인 입찰가 범위를 설정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.