나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21273 [1] 경상남도 거제시 옥포동 OOOOOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 상업나지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-03-06)(옥포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 통영지원 2025타경21273 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 540-20

용도: 대지

토지면적: 377.90㎡ (약 114.31평)

토지지분: 377.9㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 1,043,004,000원

1.5. 특이사항

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 상업용 나지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역

* 소로2류 (폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (옥포초등학교, 옥포초등학교병설유치원)

* 역사문화환경보존지역 (문화재(보호구역)로부터 300m 이내)

* 중점경관관리구역 (2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 토지를 매각 대상으로 하며, 매각으로 인해 소멸되는 권리에 대한 별도 명시는 없으나, 일반적으로 등기부상 말소기준권리(을5: 2023-02-10 농협은행주식회사 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 바에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 주요 권리사항:

* 갑1: 1993-06-29 소유권 이전 (이천석,홍순영,김익태,엄덕호 지분 전부 이전) - 정한율

* 갑5: 2022-03-28 소유권이전청구권가등기 - 주식회사대명하우징건설

* 갑2: 2022-06-13 소유권 이전 - 주식회사대명하우징건설

* 갑5-1: 2022-11-01 소유권이전청구권 이전 (양도계약) - 주식회사대명하우징건설

* 을5: 2023-02-10 근저당권 (채권최고액 900,000,000원) - 농협은행주식회사 (말소기준권리)

* 을7: 2023-02-10 근저당권 (채권최고액 264,000,000원) - 이종영

* 을6, 을8, 을9: 2023-02-10 지상권 설정 - 농협은행주식회사 (말소)

* 갑10: 2024-02-29 압류 - 수영세무서장 (말소)

* 갑12: 2024-11-08 가압류 (채권액 23,000,000원) - 배순식 (말소)

* 갑13: 2024-11-19 압류 - 거제시 (말소)

* 갑14: 2025-04-21 임의경매 - 농협은행 (말소)

* 등기부채권 총액: 1,187,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 옥포동은 다가구주택과 근린생활시설이 혼재된 상업지역입니다. 옥포초등학교 인근에 위치하여 학교 상권의 일부 특성을 가질 수 있습니다.

4.2. 상업 시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

옥포초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장으로 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자나 임차인이 있을 가능성이 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 상대보호구역(옥포초등학교): 학교 주변으로 건축행위 및 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 문화재 관련 보존 구역으로 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 중점경관관리구역: 경관 보전 목적의 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 직접적으로 인접한 혐오시설(쓰레기매립장, 하수처리장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 거제시의 전반적인 폐기물 처리 시설(중앙하수처리장, 석포매립장 등)이 일부 지역에 분포하고 있다는 점은 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동의 일반상업지역에 위치한 나대지입니다. 옥포초등학교 인근이라는 지리적 이점과 차량 진입이 용이한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 10억 4천만원 이상으로 높은 편이며, 등기부상 채권 총액 또한 11억 원을 초과합니다. 권리 분석상 인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 명확한 확인이 필요합니다. 또한, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 일부 제한이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 옥포동 일반상업지역의 나대지로서 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 개발 잠재력: 상업지역에 위치하여 건축을 통해 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

* 정리된 권리관계: 말소기준권리 이하 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,043,004,000원입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 개발 가능성, 토지 이용 제한 사항, 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가 수준에서 시작하여 시장 상황과 경쟁 물건을 고려한 적정 가격을 판단하는 것이 일반적입니다. 다만, 인수할 보증금이 0원이므로, 이 부분을 제외한 순수 낙찰가로 산정합니다. 상세한 시세 조사와 현장 방문을 통한 추가 정보 수집이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.