나이스옥션 법원경매 통영 2025타경455 [1] 경상남도 거제시 상동동 502-20 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 거제시 상동동에 소재하는 ""거제고현초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 학교주변의 다가구주택, 주거나지 및 일반주택 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주거환경은 보통시됨.

교통상황

관련 차량 접근 가능하며, 관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서, 지면은 인접노면과 등고 평탄하고, 지반은 보통시되며, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 본건 3)의 지분이 포함된 폭 약5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2019-08-09)(거제고현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호 3) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2019-08-09)(거제고현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(3)은 제시목록상 지목이 ""대"" 이나, 현황 ""도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지 ""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서
(사용승인일자 : 2015.12.07)

외 벽 : 화강석 대리석 치장 등 외장재 마감.
내 벽 : 벽지, 타일 등 내장재 마감.
창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

기호 2) : 단독주택[다가구주택]

설비내역

단독주택으로서, 기본적인 위생설비 및 급.배수시설, 난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물 개황도 및 사진용지"" 참조.
구조, 규모, 본 건물과의 상관관계, 소유자의 동일성 등을 고려컨데, 해당 토지의 사용.수익.처분에 별 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록 3] 현황 도로로 이용 중이며 지분 매각임.
-제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄷ') 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경455 (1)

소재지: 경상남도 거제시 상동동 502-20

용도: 다가구주택

감정가: 931,963,400원

토지면적: 456.00㎡ (약 137.94평)

토지지분: 300㎡ (약 90.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 414.09㎡ (약 125.26평)

건물지분: 414.09㎡ (약 125.26평)

건물 제시외면적: 22.70㎡ (약 6.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통영중앙새마을금고

건물 사용승인일자: 2015년 12월 07일

토지 구 지번: 경상남도 거제시 상동동 502-20

토지 신 지번: 경상남도 거제시 계룡로 11-10 (상동동)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 상동동에 소재하며, 거제고현초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 학교 주변의 다가구주택, 나지 및 일반주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

관련 차량의 접근이 가능하며, 해당 지역의 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용 상태

토지는 정방형의 형태를 띠고 있으며, 지면은 인접 도로면과 등고 평탄하고 지반은 보통으로 평가됩니다. 현재 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 해당 도로에는 본건 3) 토지의 지분이 포함되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(거제고현초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 을1 (접수일자: 2015-04-07, 권리종류: 근저당권, 권리자: 통영중앙새마을금고, 권리금액: 409,500,000원)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리도 동일합니다.

* 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 [목록 3] 을구 20번 지상권설정등기(2014.09.05. 제50912호)가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 등기사항(근저당권, 임의경매개시결정 등)은 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 650,000,000원입니다. (근저당 409,500,000원 + 240,500,000원)

* 임차인 현황

* 강 : 보증금 1,000,000원, 차임 250,000원, 전입/사업일자 미상, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-09, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2022-07-28, 확정일자 2025-02-11, 배당신고일자 2025-05-19, 대항력 없음

* 변 : 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2021-01-14, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음

* 안 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-10-11, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음

* 이 : 보증금 1,000,000원, 차임 230,000원, 전입일자 2021-04-06, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2018-09-07, 확정일자 2018-09-07, 배당신고일자 2025-05-19, 대항력 없음

* 이 : 보증금 1,000,000원, 차임 230,000원, 전입일자 2023-05-26, 확정일자 2025-04-29, 배당신고일자 2025-04-29, 대항력 없음

* 주식회사동성엔지니어링: 보증금 1,000,000원, 차임 280,000원, 전입/사업일자 미상, 확정일자 미상, 배당신고일자 2025-04-28, 대항력 없음

* 임차인 관련 주의 문구

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 통상적으로 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 확인되지 않거나 미상인 임차인들이 있으므로, 이들의 보증금 회수 및 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 특히 이영욱 임차인은 보증금이 30,000,000원으로 가장 많으며, 확정일자가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 상권 특징

본 물건은 학교 인근에 위치한 주거 지역으로, 상권보다는 주거 기능에 집중된 지역입니다.

* 예상 임대 수요

주변에 학교와 주택가가 밀집해 있어, 안정적인 다가구주택 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

거제고현초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설

차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설

인근에 편의점, 식당 등 소규모 상업 시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 혐오시설

현장 조사 결과, 본 물건 또는 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각

토지 전체 면적(456㎡) 중 300㎡(약 90.75평)만 매각 대상이므로, 토지 이용 및 처분에 있어 타 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 현황 도로 부분 지분

토지 기호(3)은 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '도로'로 이용 중이며, 이 부분의 지분만 매각에 포함됩니다. 도로 지분으로서의 가치와 향후 이용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 인수되는 지상권

매수인에게 지상권이 인수되므로, 지상권의 내용 및 본 건물과의 관계, 향후 건물 이용 및 처분에 미칠 영향 등을 구체적으로 확인해야 합니다.

* 임차인 명도

비록 모든 임차인이 대항력이 없으나, 보증금 및 배당 현황에 따라 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물

감정서상 'ㄱ~ㄷ'으로 표시된 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 철거 시 비용이 발생할 수 있으며, 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 다가구주택으로, 거제고현초등학교 인근의 주거 지역에 자리 잡고 있습니다. 토지는 지분 매각이며, 특히 현황상 도로로 이용 중인 토지의 지분이 포함되어 있다는 점이 특징입니다. 건물은 2015년 사용 승인된 철근콘크리트 구조로, 총 4층 규모입니다.

권리관계상 말소기준권리보다 선순위인 지상권이 매수인에게 인수되는 점은 본 물건의 중요한 리스크 요인이며, 이에 대한 면밀한 분석과 확인이 필수적입니다. 또한, 토지 지분 매각 및 제시외 건물 포함 등도 고려해야 할 사항입니다. 임차인들의 경우 대항력은 없으나, 명도 과정에서의 제반 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 기본적인 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* (단, 지상권 인수, 토지 지분 매각 등 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 가격이라면) 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 감정가 931,963,400원을 기준으로 하되, 인수되는 지상권, 토지 지분 매각, 현황 도로 부분 지분, 제시외 건물 존재 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 지상권의 가치와 영향력, 향후 명도 비용 등을 면밀히 분석한 후, 시장 시세 및 주변 거래 사례를 참고하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외하고 계산합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.