나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경41465 [1] 대구광역시 서구 비산동 722-7 에이동 3층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "비봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는
다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 및 시내버스 승강장 등이 인근에 소재하여
전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 5층건 중 3층 202호 단위세대로서
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 장판재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 2중창 등의 구조 입니다.

이용상태

"다세대주택" 으로 이용중입니다.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대에 조성된 세장형 토지로 "다세대주택 부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 3-4미터, 남서측으로 폭 약 2-3미터 정도의 포장도로와 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구비봉초등학교), 주거환
경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 상세내역은 미상입니다.
2) 기 타 : 본건의 내부구조(설비) 등은 거주인의 부재로 인하여 관련서류와 탐문 등에
의하여 단지내 동류형 주택들의 일반적 이용상황을 기준으로 조사되었으니
경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음. 을구 4번 주택임차권(2019.12.27. 제144712호) 배당에서 전부 변제되지 아니하면 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경41465 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 서구 비산동 722-7 에이동 3층202호

용도: 다세대주택

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 5층건 중 3층 202호

건축물 사용승인일: 2007년 10월 02일

토지면적: 20.44㎡ (약 6.18평)

토지지분: 20.44㎡ (약 6.18평)

건물면적: 44.11㎡ (약 13.34평)

건물지분: 44.11㎡ (약 13.34평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가

85,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "비봉초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 및 시내버스 승강장 등이 인근에 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구비봉초등학교)으로 지정되어 있습니다. 또한, 주거환경개선지구에 포함되어 있습니다. (주거환경개선지구 내 건축 후퇴선 지정 여부는 건축주택과 별도 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (2018년 08월 30일, 30,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

없음. (단, 아래 임차인 현황 참조)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 06월 17일

* 확정일자: 2013년 06월 11일

* 배당신고일자: 2019년 12월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 4번 주택임차권(2019.12.27. 제144712호)은 배당에서 전부 변제되지 아니하면 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주거지역 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 보통입니다.

4.2. 지역적 특성

본건이 속한 비산동 일대는 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 노후 주거지 정비 및 개선 사업이 진행될 가능성이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 비봉초등학교 남서측 인근에 위치

5.2. 편의 시설

주변에 마트, 편의점 등 기본적인 편의시설이 존재합니다.

5.3. 기타 생활 편의

대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 보증금 60,000,000원이 배당에서 전부 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용 증가 요인이 됩니다.

6.2. 주거환경개선지구 관련

주거환경개선지구 내에 위치하므로, 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 시 건축 행위 제한이나 개발 계획 변동 등의 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 건물 상태

거주인의 부재로 내부 구조 및 설비 상태를 정확히 파악하기 어려워, 현장 조사 및 관련 서류에 의존한 조사가 이루어졌으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 환경은 양호합니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 이 점을 감안하여 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 주거환경개선지구라는 점도 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 내 위치로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 초등학교 등 교육 시설 인접으로 실수요자에게 유리.

* 명확한 권리관계(말소기준권리 하 선순위 권리 없음, 단 임차인 인수 조건).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 59.94㎡ ~ 73.35㎡)의 다세대/연립주택이 2026년 3월 기준 6,200만원에서 14,500만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 전용면적(44.11㎡)을 고려할 때, 감정가 85,000,000원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 거래 사례를 평당가로 환산 시 약 279만원/평 ~ 673만원/평 수준입니다. 본건의 감정가는 약 635만원/평으로, 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 85,000,000원

대항력 있는 임차인 인수 보증금: 60,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원을 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 따라서 낙찰 후 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

만약 본건의 적정 시장 가치가 감정가 수준인 85,000,000원이라고 가정한다면, 매수인이 인수해야 하는 보증금을 고려할 때 최대 입찰가는 85,000,000원 - 60,000,000원 = 25,000,000원이 됩니다.

하지만 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치가 감정가보다 높을 가능성도 있습니다. 보수적으로 접근하여, 총 부담액이 약 90,000,000원을 넘지 않는 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 30,000,000원

(총 예상 부담액: 입찰가 30,000,000원 + 인수 보증금 60,000,000원 = 90,000,000원)

주의: 상기 예상 입찰가는 시세 분석 및 위험 요소를 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 정도, 현장 방문 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 반드시 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.