나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경42048 [1] 대구광역시 달서구 진천동 384-2 미산하이츠 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: I주삼창 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 "대구진천초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "미산하이츠" 에이동 3층 301호로서, 부근일대는 기존주택지대로서, 다세대주택, 단독주택 및 아파트 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선(진천역) 및 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 3층 301호로서,
[사용승인일 : 2001.11.03.]
외 벽 : 스톤코트 및 벽돌치장 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감.
바 닥 : 내장바닥재 등 마감.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

가) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

가) 위생/급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.
일련번호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경42048 (1)

대구광역시 달서구 진천동 384-2 미산하이츠 에이동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 63.88㎡ (약 19.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.50㎡ (약 22.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 "대구진천초등학교" 남동측 인근에 위치한 "미산하이츠" 에이동 3층 301호입니다. 주변 일대는 기존 주택지대로 다세대주택, 단독주택 및 아파트 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 진천역 및 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

대상 물건 북측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (세부사항은 녹색환경과 문의 요망)

* 역사문화환경보존지역 (3구역)

* 소로2류 (폭 8m-10m) (접합)

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 대구진천초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 대중교통: 지하철 1호선 진천역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능합니다.

* 주거환경: 기존 주택지대로 다세대, 단독, 아파트 등이 혼재되어 있습니다.

2.6. 혐오시설 여부

주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 2월 17일자 삼성생명보험주식회사의 근저당권 (142,800,000원) 입니다.

* 이후 접수된 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 167,433,064원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서상 기재된 내용으로는 확인되지 않습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임대관계: 미상임

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 인수 여부와 관계없이 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대구진천초등학교 인근에 위치한 주거 지역에 속합니다. 주변은 다세대주택 및 기존 주택이 밀집한 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 지하철역과 버스정류장이 인접하여 교통 이용이 편리하며, 이는 지역 내 유동인구 및 상업 활동에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적대의 다세대주택 거래가 활발히 이루어지고 있으며, 거래가는 11,500만원에서 12,800만원 사이에 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 대구진천초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 용이합니다.

* 교통: 지하철 1호선 진천역을 통해 시내 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의: 주거 지역 내 필수적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기하거나, 최종 낙찰 및 등기 과정에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 미상 임대차 관계: 임차인 현황이 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 여부를 반드시 확인해야 합니다. 미확인된 임차인으로 인한 명도 지연 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 본 건의 감정가는 1억 6천만원이나, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적대의 시세는 1억 1천 5백만원에서 1억 2천 8백만원 수준으로 확인되어, 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 것으로 보입니다. 이는 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 진천동의 주거 지역에 위치하며, 초등학교 및 지하철역과의 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 2001년에 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인 현황이 미상이고 중복사건이라는 특이사항이 있어, 실제 현장 조사 및 권리 관계 확인이 필수적입니다. 최근 유사 물건의 매매 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 시세 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 대구진천초등학교 인근 및 지하철 1호선 진천역 접근성 우수.

* 안정적인 주거 환경: 기존 주택지대에 위치하여 주거 기능이 잘 갖추어져 있음.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 최근 실거래가 분석 시 감정가보다 낮은 시세가 형성되어 있어, 시세 이하 낙찰 시 투자 가치 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 3건의 매매 거래 정보를 분석한 결과, 대상 물건과 유사한 면적(약 75~77㎡)의 다세대주택 거래가는 11,500만원에서 12,800만원 사이에 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 산정한 현재 시세는 약 11,963만원 수준으로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 16,000만원으로 시세보다 높게 평가되었습니다.

따라서, 임차인 현황 미상 및 중복사건 등의 리스크 요인을 고려하고, 최근 시세 추이를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

현 시세 및 보증금 미상 등 리스크를 감안한 예상 입찰가는 130,000,000원 (1억 3천만원) 수준으로 제안합니다.

최종 입찰가는 면밀한 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 보수적으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.