나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30763 [1] 경상남도 진주시 중안동 5-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 중안동 소재 진주중양요양병원 동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 등으로 형성된 후면 상가지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하여 일반 대중교통 사정은 비교적 양호한 편임.

형태 및 이용상태

가각 정리된 방형의 토지로서 현재 주상복합주지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측 및 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 경관지구(조망권경관지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건으로서,
1층 기존 사용승인일: 1984-01-18
2-3층 증축: 1987-01-01
외벽: 타일 위 페인트마감, 강화 유리 등
내벽: 모르타르위 페인트 마감 등
창호: 강화유리, 하이새시 및 목재 이중창 등임.

이용상태

기호(2) 1,2층 점포, 3층 주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 기호(ㄱ) 건물이 소재함.

공부와의 차이

공부상 용도가 주택, 점포 및 위락시설이나 현황은 점포 및 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함
-임차인 대항력 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30763 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진주북부농업협동조합 (등기부 기재 기준)

1.2. 물건 개요

* 소재지: 경상남도 진주시 중안동 5-3

* 용도: 근린주택 (1-2층 점포, 3층 주택)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 431,003,030원

* 토지면적: 84.60㎡ (약 25.6평)

* 건물면적: 222.42㎡ (약 67.3평)

* 건물 제시외면적: 12.10㎡ (약 3.7평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경상남도 진주시 중안동 소재 진주중앙요양병원 동측 인근에 위치하고 있음.

* 부근은 각종 근린생활시설 등으로 형성된 후면 상가지대임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 소형 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하여 일반 대중교통 사정은 비교적 양호한 편임.

2.3. 인접 도로상태

* 북서측 및 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 1월 13일 접수된 진주북부농업협동조합의 근저당권 (을4)임.

* 토지 등기부채권 총액은 509,000,000원임.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2020년 1월 13일 접수된 진주북부농업협동조합의 근저당권 (을4)임.

* 건물 등기부채권 총액은 594,000,000원임.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 권리 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (성: 김)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2020-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 임차인: 김 (성: 김)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-28

* 확정일자: 2020-03-02

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있으므로 보증금 80,000,000원 인수 가능성 있음.

* 임차인: 손 (성: 손)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-03-19

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 0원이지만 대항력이 있어 주의가 필요함. 금액이 미상이라도 인수 대상이 될 수 있으므로 추가 확인 요망.

* 임차인: 조 (성: 조)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-01-28

* 확정일자: 2020-03-02

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있으므로 보증금 30,000,000원 인수 가능성 있음.

3.3. 권리 분석 요약

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 주요 위험 요인으로는 대항력 있는 임차인(김 , 손 , 조 )의 존재이며, 이들의 보증금 인수 여부에 따라 낙찰자의 실질적인 인수 금액이 달라질 수 있음.

* 총 인수 예상 보증금 합계 (대항력 있는 임차인): 80,000,000원 (김 ) + 0원 (손 ) + 30,000,000원 (조 ) = 110,000,000원.

* 제시된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 대항력 있는 임차인들의 보증금은 별개로 고려해야 함. 후자는 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 총비용에 포함될 가능성이 높으므로 면밀한 확인이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 진주시 중안동의 상업 및 주거 복합지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상업 활동이 활발한 지역임.

4.2. 상권 활성화 정도

* 후면 상가지대라는 설명으로 보아 지역 상권의 배후 역할을 하거나 중심 상권의 일부로 기능할 수 있는 입지임.

* 건물의 1-2층을 점포로 활용할 경우 임대 수익 창출이 가능하며, 3층 주택은 주거용으로 임대 가능하여 다각적인 수익 창출이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 소매점, 음식점, 은행 등 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

5.2. 교육시설

* 인근의 구체적인 학교 정보는 제공되지 않았으나, 지역 내 통학 가능한 교육시설이 있을 것으로 예상됨.

5.3. 병원/의료시설

* 진주중앙요양병원 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 김 (80,000,000원), 조 (30,000,000원) 임차인의 보증금 총 110,000,000원 인수 가능성.

* 보증금 0원인 손 임차인(대항력 있음)으로 인한 명도 및 법률적 문제 발생 가능성.

* 임차인과의 명도 협상 과정에서 추가적인 비용 발생 또는 시간 지연 가능성.

6.2. 건물 노후화

* 건축 연도가 1984년으로 약 40년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 토지이용계획 제한

* 경관지구(조망권경관지구), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재건축, 리모델링 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 중안동 상업지역에 위치한 근린주택으로, 입지 조건과 현재 이용 상태를 고려할 때 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있음. 그러나 건물 노후화, 그리고 특히 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수라는 명확한 리스크 요인이 존재함. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 명도 과정 및 실질적인 인수 금액에 대한 면밀한 분석을 통해 합리적인 가격으로 입찰한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (점포 및 주택 활용).

* 진주시 지역 경제 발전 및 부동산 가치 상승 잠재력.

* 리스크 요인을 반영한 입찰가 산정 시 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 431,003,030원

* 주요 인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 110,000,000원 (김 8000만원, 조 3000만원)

* 총 예상 비용 (Bid Price + 인수 보증금): 본 건의 권리 분석 상 대항력 있는 임차인들의 보증금 합계 110,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서, 실질적인 총 투자 비용은 입찰가 외에 이 금액을 추가로 고려해야 합니다.

* 건물 노후화, 명도 관련 제반 비용 및 시간, 대항력 있는 임차인 리스크를 감안하여, 감정가의 약 78% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 336,000,000원

* ※ 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리 분석 재확인 등 추가적인 검토를 거쳐 최종 결정해야 합니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 경매 절차상 별도의 인수 금액이 없을 수 있음을 시사하나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 부담해야 할 실질 비용이므로 반드시 잔금 납부 전 법률 전문가와 상의하여 최종 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.