나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11370 [1] 경상남도 창원시 성산구 귀산동 618 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 귀산동 소재 '석교마을' 내에 위치하며 인근은 근린생활시
설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입
니다.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이
용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 5 ~ 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역,지구단위계획구역(석교지구),가축사육제한구역(일부제한 모
든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물(후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)은 실측사정 등을 통하여 개략적으
로 면적사정한 후, 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 하였으며, 구조·용도·면적 등
으로 보아 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되는 바, 제시외건물
로 인하여 제한받는 토지의 가액은 별도 부기하지 아니하였으나, 경매 진행시 소유권 및 일
괄경매여부 등은 재확인바랍니다.
본건 지상에 식재되어 있는 제시외수목(조경수 등)은 수량 등으로 볼때 별도 가치가 미미하
다고 판단되는 바, 토지에 포함하여 매매하는 통상적인 거래관행 및 부동산의 이용상황 등
을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 업무 진행시 참조바랍니다

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조, 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서,
(사용승인일 2019.04.09)
외 벽 : 스타코, 치장벽돌 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
바 닥 : 콘크리트 미장, 타일 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(2) : 휴게음식점(상호명: 돈까스시티) 및 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

제반위생설비, 급·배수설비, 시스템냉난방설비, 바닥난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물(후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)은 실측사정 등을 통하여 개략적으
로 면적사정한 후, 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 하였으며, 구조·용도·면적 등
으로 보아 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되는 바, 제시외건물
로 인하여 제한받는 토지의 가액은 별도 부기하지 아니하였으나, 경매 진행시 소유권 및 일
괄경매여부 등은 재확인바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호(2) 건물 3층 부분의 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황 '단독주택'으로 이용
중인 것으로 탐문되며, 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 곤란하여 관련공부
와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로, 경매 진행시 본건 내부
의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.
본건 기호(2) 건물은 위반건축물등재되어 있으며, 일반건축물대장상 위반건축물 등재내역
은 다음과 같습니다.
""건축허가과-3616(2025.02.26.)호에 의거 위반건축물 기재[위반일자: 2024년 / 위반내용: 무단
증축 / 시정명령 내용: 지상 1층, 조립식패널조, 근린생활시설, 22.08㎡]

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 2. 건물은 무단증축으로 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. 2026. 1. 20. 파츠 대표자 조희웅으로부터 유치권신고서(피담보채권 : 공사대금 10,360,000원)가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 2026. 1. 28. 시원냉열 대표자 강승일로부터 유치권신고서(피담보채권 : 냉난방기 설치공대금 17,000,000원)가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. (2026. 2. 3.자 정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11370 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 귀산동 618

* 용도: 근린시설

* 감정가: 2,979,625,620원

* 토지면적: 748.00㎡ (약 226.27평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 480.42㎡ (약 145.36평)

* 건물 제시외면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물대장상 주용도: 제2종근린생활시설 (휴게음식점)

* 건축물대장상 구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조

* 건축물대장상 층수: 지상 3층

* 건축물대장상 사용승인일: 2019년 04월 09일

* 건축물대장상 연면적: 615.14㎡ (약 186.09평)

* 특이사항: 유동화물건, 유치권, 일반건축물대장상 위반건축물 등재 (무단증축)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 성산구 귀산동 618번지 ('석교마을' 내 위치)

* 주위환경: 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 토지형태: 완경사지대 내 자체 지반을 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(석교지구), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 04월 28일 접수된 유에이치제십일차유동화전문유한회사의 근저당권 (을20/을13)으로, 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 유치권:

* 파츠 대표 조희웅으로부터 공사대금 10,360,000원을 피담보채권으로 하는 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 시원냉열 대표 강승일로부터 냉난방기 설치공대금 17,000,000원을 피담보채권으로 하는 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 및 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 02월 05일, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2025년 02월 05일, 확정일자 2025년 02월 05일, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 주식회사알리니아더코리아: 보증금 100,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2025년 02월 05일, 확정일자 2025년 02월 05일, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 3,101,411,167원.

1.3. 상권분석

* 본건은 경상남도 창원시 성산구 귀산동 소재 '석교마을' 내 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 현재 건물은 휴게음식점(상호명: 돈까스시티) 및 단독주택으로 이용 중입니다.

* 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 다만, 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

* 혐오시설: 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 유무 확인이 필요합니다. (현재 정보 없음)

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 2건의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 소송 등의 분쟁 발생 가능성이 있습니다. (총 27,360,000원)

* 위반건축물: 본건 건물(기호 2)은 일반건축물대장상 무단증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축물대장 말소, 철거, 이행강제금 부과 등 행정처분 대상이 될 수 있으며, 이에 따른 추가적인 비용 발생 및 재산권 행사의 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부상 현황 불일치: 건물 3층 부분이 공부상 근린생활시설이나 현황 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문되었으며, 내부 확인이 곤란하여 실제 이용 현황과 공부상 내용 간 차이가 존재할 수 있습니다. 이는 향후 명도 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물 및 수목에 대한 가치 판단은 미미할 것으로 보이나, 경매 진행 시 소유권 및 일괄경매 여부에 대한 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 귀산동에 위치한 근린생활시설 및 토지입니다. 감정가는 약 30억원 수준이며, 토지 748㎡, 건물 480.42㎡ 규모의 일괄매각 물건입니다.

다수의 권리관계가 매각으로 소멸될 예정이지만, 2건의 유치권 신고, 위반건축물 등재, 공부상 현황과 상이한 이용 상태 등의 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 특히 위반건축물 문제는 잠재적 비용 발생 가능성이 크므로 신중한 검토가 필요하며, 유치권의 성립 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 각 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당신고 여부 등을 면밀히 분석해야 합니다.

지역 상권은 혼재된 지역 특성을 가지고 있으며, 지구단위계획구역으로 향후 발전 가능성도 있으나, 현재 정보만으로는 상권의 잠재력을 정확히 평가하기 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하며 관리 용이성이 높습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 추가적인 보증금 부담 없이 명도가 가능합니다.

* 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰자의 자금 계획, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용, 유치권 및 위반건축물 처리 비용, 그리고 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있으며, 반드시 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 유치권 및 위반건축물 관련 리스크를 명확히 평가한 후 결정하시기 바랍니다.

감정가는 2,979,625,620원이나, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.