나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11361 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 473 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '한얼중학교' 서측에 인접하고 있으며, 부근은 서측 인근으로 아파트 단지, 서측 근거리로 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있고, 동측은 인근으로 학교 및 동측 근거리로 주택 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

기호(1): 차량출입 자유로우며 간선도로 인근에 위치하여 교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 교회부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 서측으로 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(진영대창초 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>.

제시목록 외의 물건

기호(1): 없음.

공부와의 차이

기호(1): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 그라스울판넬지붕 4층 건물로서 외벽: 드라이비트 및 외장재 붙임, 강화유리 등 마감 내벽: 내부 인테리어 등 마감 바닥: 데코 타일 마감 등임 제시외 물건(부합물) 내벽: 콘크리트 노출(지하 기계실) 및 인테리어 등 마감(옥탑) 바닥: 콘크리트 노출(지하 기계실) 및 데코 타일 마감

이용상태

기호(2): 대한예수교장로회 창민교회로서 1층: 교회 및 제1종근린생활시설(휴게음식점) 2층: 교회 3층: 교회 4층: 교회 제시외 물건(부합물) 지하: 기계실 옥탑: 휴게실

설비내역

기호(2): 시스템 냉.난방설비(3층 본당), 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호(2): 지하 기계실 148.24㎡ 및 옥탑 69.95㎡가 소재하여 기호(2)건물에 포함하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

제시외 물건(부합물)은 기호(2) 건물에 포함하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2): 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11361 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진해수산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 김해대로 464-45 (진영읍 여래리 473번지)

용도: 종교시설 (창민교회)

감정가: 6,084,217,600원

매각방법: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 1734.00㎡ (약 524.54평)

건물 면적: 1833.58㎡ (약 554.68평)

1.3. 건물 구성

건물 구조: 철근콘크리트구조, 그라스울판넬지붕 4층 건물

주요 이용 현황:

1층: 교회 및 제1종근린생활시설(휴게음식점)

2층~4층: 교회

지하: 기계실 (148.24㎡)

옥탑: 휴게실 (69.95㎡)

설비 내역: 시스템 냉난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '한얼중학교' 서측에 인접하고 있습니다. 주위에는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 교육 환경이 조성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 자유로우며, 간선도로 인근에 위치하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 토지는 서측으로 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진영대창초등학교 등), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 각종 도시계획 및 법률상 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 8월 24일 접수된 진해수산업협동조합의 근저당권 (을9, 3,770,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (단, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다.)

총 등기부채권액: 4,830,000,000원 (근저당 5건, 압류 1건, 임의경매 1건, 근저당 1건)

소유권: 대한예수교장로회창민교회

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

제공된 정보에 따르면, 현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 박선미 (보화떡볶이CAFE): 보증금 7,000,000원, 차임 2,000,000원, 사업자등록일 2024-08-23, 배당신고일자 2025-06-19, 대항력 없음.

* 이귀옥: 보증금 0원, 차임 100,000원, 사업자등록일 2019-10-15, 대항력 없음.

* 최종원 (원식자재마트): 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 배당신고일자 2025-07-22, 대항력 없음.

인수 가능한 보증금 합계: 0원.

3.3. 권리분석 특이사항

물건명세서 상 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으나, 제공된 임차인 현황에는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이 점은 실제 권리관계와 다를 수 있는 중대한 사항으로, 반드시 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 본건은 공동담보로 진행될 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

본건은 '한얼중학교'와 인접한 지역에 위치하며, 주변으로 주택 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 김해대로를 통해 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 양호합니다. (검색 결과: 가야밀면, 롯데 프리미엄 아울렛, 김해 롯데워터파크 등이 인근에 위치하고 있으며, 진영읍 구도심 도시재생 뉴딜사업 추진 등 지역 개발이 진행되고 있는 지역입니다.)

4.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력있는임차인 존재 여부

제공된 임차인 정보와 물건명세서 상 특이사항 간에 불일치가 있어, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 철저한 확인이 필수적입니다.

5.2. 임대차 관계 미상

토지 감정평가서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 추가적인 임대차 관련 사항 확인이 필요합니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한사항

상업 및 주거지역 내에 위치하지만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 다양한 법적 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 김해시 진영읍에 위치한 종교시설(교회)로, 약 524평의 토지와 약 554평의 건물로 구성되어 있습니다. 주변에 학교와 주택가가 형성되어 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 '대항력있는임차인' 존재 여부에 대한 정보 불일치와 다양한 토지이용계획 상 제한사항은 본건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 가치

주거 밀집 지역 및 학교 인근에 위치하여 입지적 안정성이 있습니다. 진영읍의 도시재생 뉴딜사업 추진 등 지역 개발 계획이 진행 중인 점은 향후 가치 상승 가능성을 시사합니다.

7.2. 종교시설 활용

현재 종교시설로 이용 중이나, 향후 지역 사회의 수요에 따라 근린생활시설 또는 기타 용도로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,084,217,600원입니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 잠재적 리스크(특히 대항력있는임차인 관련 불확실성), 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

상기 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다. 예상 입찰가는 낙찰자의 자금력, 추가 조사 결과, 시장 경쟁 상황 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.