나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11335 [1] 경상남도 김해시 전하동 332-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11335 [1] 경상남도 김해시 전하동 332-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경11335
• 주소: 경상남도 김해시 전하동 332-2
• 감정가: 402,374,000원
• 최저가: 402,374,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 답

창원지방법원 경매9계 2025타경11335 | 소재지: 경상남도 김해시 전하동 332-2 | 감정가: 402,374,000원 | 최저가: 402,374,000원 | 용도: 답

1. 창원지방법원 2025타경11335 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11335 (1)

소재지: 경상남도 김해시 전하동 332-2

용도: 답 (농경지)

감정가: 402,374,000원

토지면적: 1402.00㎡ (약 424.1평)

건물면적: 0.00㎡ (매각대상에서 제외된 건물 60.00㎡ 별도 존재)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 김OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가. 지상 관리사 및 창고 60㎡은 매각에서 제외됨.

1.2. 입지조건

본건 토지(기호1, 2)는 경상남도 김해시 전하동에 위치하며, '전하1통마을회관' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 본건 토지는 서측 및 북측으로 약 6m 및 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

(참고: 감정평가서상 기호3 토지는 경상남도 김해시 부원동에 위치하며, 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본 보고서는 주로 전하동 소재 토지를 중심으로 작성되었습니다.)

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 담보권 실행으로 인한 경매입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계는 없어 보이나, 실제 낙찰 시 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 추가적인 권리분석이 필요합니다. 소유자와 채무자가 동일인인 점은 특징입니다.

1.4. 상권분석

전하동 소재 본건 토지 주변은 농경지와 공장, 주택 등이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 풍부한 상업지구와는 거리가 있습니다. 다만, 김해시의 개발 계획 및 주변 산업단지의 배후지로서의 잠재력을 고려할 수 있습니다. 부원동 소재 기호3 토지의 경우 단독주택 및 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 상대적으로 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건 토지는 농경지로 이용 중이며, 인근에 마을회관이 위치하고 있습니다. 김해중학교 등 교육시설(부원동 기호3 토지 인근)이 있으며, 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다. 김해시 전하동 지역은 주거 및 농업 활동이 주로 이루어지는 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 발급 문제입니다. 해당 토지가 농지(답)이므로, 낙찰자는 법적으로 농지취득자격증명을 취득해야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다. 또한, 지상에 철파이프조 차양막지붕 단층 관리사 및 창고 60㎡이 매각 대상에서 제외되어 있어, 해당 시설물에 대한 인도명령 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. 감정평가서상 기호3 토지는 인접지와 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요할 수 있으며, 이는 토지 이용에 불편을 초래할 수 있습니다. 본건 토지(기호1, 2)는 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 건축에 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 전하동 소재 농경지로서, 토지 자체 면적이 상당하며 감정가 또한 높게 책정되어 있습니다. 농업적 이용 또는 개발 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 농지취득자격증명 발급 필수, 개발제한구역 및 가축사육제한구역 지정 등 엄격한 토지 이용 규제가 존재하는 점이 큰 제약 요인입니다. 또한, 매각 제외 물건 존재 및 부원동 토지의 경계 불분명 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **농지 활용 가치**: 현 상태 그대로 농업용지로 활용하거나, 향후 농지 관련 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. **도시지역 내 입지**: 자연녹지지역이지만 도시지역에 포함되어 있어, 장기적으로는 도시 확장 및 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

3. **일부 상업지역 토지 포함 가능성**: 감정평가서상 기호3 토지가 일반상업지역으로 분류되어 있어, 만약 본건 경매 물건에 이 토지가 포함되어 있다면 상업적 이용 가치가 높을 수 있습니다. (단, 본 보고서는 주로 전하동 토지에 집중)

4. **향후 토지 개발 잠재력**: 김해시의 발전 추세와 주변 개발 계획 등을 면밀히 분석한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 가질 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매9계