나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11332 [1] 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 9동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 ""대곡중학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상21건 내 19층 1903호 단위세대로서,
(사용승인일 : 1994.11.24.)

내벽 : 몰탈위페인팅 마감,
외벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 2중창호 마감 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스 및 난방설비, 옥내소화전, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지세내 소재하는 부정형의 토지로서, 자체 지반 조성하여 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지는 4면으로 도로와 접하며, 동측으로 주출입구가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2008-10-30),대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로2류(폭 8m~10m) (접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(저촉),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

물건 사건번호: 창원지방법원 2025타경11332 (1)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 9동 19층1903호

용도: 아파트

건축물 현황:

- 총괄표제부: 대우유토피아아파트, 17개동, 2041세대, 1994년 11월 24일 사용승인

- 표제부: 9동, 21층 건물 중 19층 1903호, 철근콘크리트구조, 슬라브지붕

- 전유부: 9동 1903호, 지상 19층

사용승인일: 1994년 11월 24일

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 137,000,000원

토지면적: 29.83㎡ (약 9.02평)

토지지분: 29.83㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.54㎡ (약 25.57평)

건물지분: 84.54㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 "대곡중학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황 보통임. 본건 아파트 단지는 4면으로 도로와 접하고 있으며, 동측으로 주출입구가 소재함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있음. 또한 대로3류, 소로2류, 소로3류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로에 접해 있음. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

창원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11332) 등기부채권 총액: 150,000,000원. 말소기준권리는 2025년 4월 16일 접수된 강제경매(갑6)임.

3.2. 인수되는 권리

임차인: 김명환 (주택도시보증공사)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2022년 2월 25일

확정일자: 2022년 2월 25일

대항력: 있음

비고: 인수. 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 인수해야 함.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위가 아닌 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

본 물건은 아파트, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치함. 인근에 학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 대우유토피아

주소: 경상남도 김해시 어방동 499 (도로명주소: 인제로 167)

규모: 15개동, 2041세대

층수: 최고 24층, 최저 1층 (본건 19층)

주차: 총 696대 (지상 4대, 지하 94대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.2. 건물 및 설비 내역

구조: 철근콘크리트구조, 슬라브지붕

내외벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 마감 등

창호: 새시 창호 2중창호

설비: 급배수 및 위생설비, 도시가스 및 난방설비, 옥내소화전, 화재경보설비, 승강기 설비 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인해 150,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인임.

6.2. 건물 노후화

1994년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 토지이용계획

가축사육제한구역, 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 어방동에 위치한 대우유토피아 아파트 19층 매물로, 주변 편의시설 및 교통이 보통 수준인 주거 단지 내에 소재함. 하지만, 150,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재하여 총 투자 비용이 상당히 높아지는 점을 반드시 고려해야 함. 이는 시세 대비 높은 총지출액을 발생시킬 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 주거지로서의 안정성

김해시 어방동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

8.2. 시세 반영

최근 동일 면적(84.54㎡)의 아파트 매매 실거래가가 119,000,000원으로 확인되었으나, 본건의 총 지출액은 이를 훨씬 상회할 것으로 보임.

9. 예상 입찰가

현재 시세(84.54㎡ 기준, 2026년 6월 10일 거래가 119,000,000원)와 감정가 137,000,000원을 고려할 때, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다.

따라서, 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 현 시세인 119,000,000원을 기준으로 하여, 보증금 인수 부담을 감안한 총 지출액이 시장 가치를 크게 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 119,000,000원

총 예상 지출액 (입찰가 + 인수 보증금): 119,000,000원 + 150,000,000원 = 269,000,000원.

이는 동일 면적의 최근 실거래가(119,000,000원) 대비 매우 높은 총 지출액임을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.