나이스옥션 법원경매 창원 2025타경445 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1274-1 시티프라디움1차아파트 110동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재""웅천초등학교""북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건물 내 제13층 제1303호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수·위생설비, 난방설비, E/V설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 사다리형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 동측, 남측, 북측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제
한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(20
25-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자
유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(웅천초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근
유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경445 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 월OOOOOO

* 물건 개요

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1274-1 시티프라디움1차아파트 110동 13층1303호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 제13층 제1303호

사용승인일: 2017년 04월 10일

* 면적 정보

토지면적: 39.13㎡ (약 11.84평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물전용면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물공용면적: 해당 정보 없음 (집합건물 특성상 포함될 수 있음)

아파트 단지 총 면적: 44,488.71㎡ (토지), 134,316.66㎡ (건물)

* 감정가 및 매각 정보

감정가: 188,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 남문동에 소재하며, 북측 인근에 웅천초등학교가 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 도로망을 통한 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 동측, 남측, 북측으로 중로(폭 20m~25m)에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설

주변에는 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 위치하고 있습니다. 거주 후기 등에 따르면 주변에 유흥시설이 없어 조용하고 산책하기 좋은 환경이며, 상가와 먹거리 시설도 다수 입점하여 생활 편의성이 개선되고 있습니다. 현재까지 확인된 정보상 특별한 혐오시설은 인접해 있지 않습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 경제자유구역, 상대보호구역(웅천초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 내역과 함께 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2019년 07월 30일 접수된 월배새마을금고의 근저당권(126,000,000원)입니다. 이후 접수된 압류 및 임의경매 개시결정 등기는 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 126,000,000원

* 임차인 현황

임차인: 박소영

보증금: 25,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024년 12월 18일

대항력: 없음

임차인: 윤정우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 01월 31일

대항력: 없음

* 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리인 근저당권(을2, 2019.07.30.)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 압류, 임의경매개시결정 등)

* 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 보증금 지급 등 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 시세

최근 2026년 6월~7월 사이의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 02일: 156,500,000원 (23층) - 전용면적 약 59.98㎡

- 2026년 7월 03일: 158,000,000원 (4층) - 전용면적 약 59.98㎡

- 2026년 7월 03일: 170,000,000원 (17층) - 전용면적 약 59.98㎡

* 시세 비교 및 분석

본 건의 감정가는 188,000,000원입니다. 최근 거래된 최고가(17층)는 170,000,000원으로, 감정가보다는 낮은 수준을 보이고 있습니다. 본 건은 13층으로, 최근 거래된 17층(170,000,000원)보다는 낮은 층이고, 4층(158,000,000원)보다는 높은 층에 해당합니다. 23층 거래가가 156,500,000원으로 최저가를 기록한 점은 특이사항으로, 층별 가치 편차가 있을 수 있음을 시사합니다. 현재 시세는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보

아파트명: 시티프라디움1차아파트

주소: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1274-1

세대수: 1103세대

총 동수: 13개동

최고층: 25층

주차대수: 총 1203대 (지하 1141대, 지상 62대)

* 편의시설 및 단지 내 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란

본 건은 현장 조사 시 이해관계자 부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 내부 상태는 인근 유사 물건 및 공부상 정보, 외부 관찰에 의한 일반적인 상태를 가정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 이로 인해 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련 잠재 리스크

명시된 임차인 박소영(보증금 25,000,000원) 및 윤정우(보증금 0원) 모두 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 배당 신고 여부 및 실제 점유 관계 등은 실제 현장에서 면밀히 확인해야 하며, 보증금 회수 과정에서 추가적인 절차나 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 남문동에 위치한 시티프라디움1차아파트 13층 물건으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 단지 규모가 크고 부대시설이 잘 갖추어져 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 적정 수준의 가격대를 형성하고 있으며, 등기부상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 임차인 관련 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 1103세대의 대규모 단지로, 지역 내 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교가 인접해 있고, 단지 주변 상권이 발달하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리 문제가 없습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 신축급 아파트로, 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 가격 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 기반 분석

최근 실거래가 최고가(17층) 170,000,000원과 감정가 188,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 13층 물건의 적정 시세는 170,000,000원에서 175,000,000원 사이로 판단됩니다. 내부 미확인에 따른 수리비용 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 산정

낙찰 가능한 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 최고가 대비 소폭 상승한 금액으로, 13층의 가치를 반영하고 경쟁 상황을 고려한 금액입니다. 다만, 본 가격은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개인의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.