나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11357 [1] 경상남도 김해시 지내동 413 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 지내동 소재 <활천중학교> 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로의 개통성 등을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 주거나지 상태이며 현황 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

북측 및 서측으로 폭 약 8M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2023-10-26)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역(2024-02-16).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소유자 미상의 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

제시외 수목(무화과나무 등 약 30주) 포함. 주거나지 상태이며 현황 전으로 이용 중임. 불암동장 사실조회회신서에 의하면 농지취득자격증명원 불필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11357 (1)

소재지: 경상남도 김해시 지내동 413

용도: 전 (현재 주거나지 상태로 이용 중)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 181.00㎡ (약 54.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (추정, 을1 근저당권자)

특이사항: 제시외 수목(무화과나무 등 약 30주) 포함. 주거나지 상태이며 현황 전으로 이용 중임. 불암동장 사실조회회신서에 의하면 농지취득자격증명원 불필요함.

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 지내동 소재 활천중학교 서측 인근.

* 주위환경: 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 개통성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 토지 형태: 완경사지에 위치하며, 사다리형에 유사한 토지임.

* 인접 도로: 토지의 북측 및 서측으로 폭 약 8M 내외의 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있음.

* 제한상태: 가축사육제한구역, 절대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 중점경관관리구역으로 지정되어 각종 규제가 적용됨.

3. 권리분석

* 경매구분: 본 건은 부동산임의경매로 진행됨.

* 말소기준권리: 2015년 11월 17일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리임.

* 소멸 대상 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임. (예: 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등은 말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음. (다만, "지상권개요:" 부분은 공란으로 기재되어 있어, 실제 현황 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원임. 임대 관계는 미상으로 파악됨. (임대 관계 미상으로 인해 공실 등의 리스크는 고려해야 함)

* 등기부채권 총액: 등기부등본 상 총 채권액은 약 137,215,133원으로 파악됨. (갑7: 5,030,630원, 갑8: 48,184,503원, 갑9: 72,440,878원 및 기타 압류 등)

4. 상권분석

* 본 물건은 활천중학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호함.

* 주변에는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 지역 내에서 주거 및 근린생활시설 개발 가능성이 있는 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내외 이동이 편리한 편임.

* 교육시설: 활천중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리함.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 현황: 현재 전으로 이용 중이나, 제2종일반주거지역으로 개발 시 형질 변경 등 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있음.

* 지형: 완경사지 토지로서, 건축 시 설계 및 토목 공사에 추가적인 비용이 소요될 수 있음.

* 제시외 물건: 토지 지상에 제시외 수목(무화과나무 등 약 30주)이 포함되어 있어, 명도 협상 또는 이에 대한 처리 방안 마련이 필요함.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 절대보호구역, 비행안전제2구역, 중점경관관리구역 등의 지정으로 인해 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있음.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 파악되어, 낙찰 후 공실 리스크 또는 예상치 못한 명도 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 주변 개발 이슈: 김해시 일대 개발제한구역 해제 및 도시계획 변경 등이 진행될 수 있으며, 이는 지역 가치에 영향을 줄 수 있음. (참고: 검색 결과 참조)

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 김해시 지내동 소재 제2종일반주거지역 내의 토지임. 현재는 전으로 이용 중이나, 주거지 개발 잠재력을 가지고 있는 것으로 평가됨.

* 인근 학교 및 도로 접근성이 양호하며, 매각을 통해 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확함.

* 다만, 완경사지, 제시외 수목 존재, 각종 토지 이용 제한 사항 등은 개발 시 충분히 검토해야 할 부분임.

* 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 농협은행 주식회사로 추정됨. 총 채권액 대비 감정가가 높게 책정되어 재매각 가능성도 있으나, 권리 분석은 명확한 편임.

8. 투자 포인트

* 주거지 개발 잠재력: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 단독주택 또는 다세대 주택 등 건축을 통한 부가가치 창출을 기대할 수 있음.

* 안정적인 입지: 활천중학교 인근에 위치하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높음.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 인수해야 할 법적 부담이 없음.

* 적정 토지 면적: 181㎡ (약 54.75평)의 면적은 소규모 주택 신축 등에 적합함.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 210,000,000원을 기준으로, 철저한 시장 조사와 주변 시세 분석을 통해 산정해야 함.

* 총 채권액(약 137,215,133원) 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여, 토지의 현황(완경사, 전 이용) 및 각종 토지 이용 제한 사항을 충분히 반영하여 적정 입찰가를 결정해야 함.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율을 면밀히 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 가치 평가를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.