나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11329 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 1157-42 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동소재 진해중앙 초등학교 동측인근에 위치하며 부근은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 자체지반 등고평탄한 세장형에 유사한 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 남측으로 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

별첨 ""사진"" 및 ""지적및건물개황도"" 에 개략적으로 도시한 바와같이 소재하는바
경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 목조시멘기와지붕(현: 칼라시트지붕) 단층건으로서

외벽: 몰탈 마감.
내벽: 벽지등 마감.
바닥: 장판지등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

주택으로 이용중이며, 공가상태로서 관리상태 불량함.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 건물은 귀 제시목록상 기와지붕이나, 현황 칼라시트지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 인근 토지와 지적 경계가 불분명하므로 정확한 경계는 측량을 요함. 본건 건물은 공부상 '기와지붕'이나 현황 '칼라시트지붕'임. 공가상태로 관리상태 불량함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11329 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 경화동 1157-42

토지면적: 87.90㎡ (약 26.59평)

건물면적: 37.92㎡ (약 11.47평)

건물 제시외면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

용도: 단독주택

감정가: 63,938,320원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 인근 토지와 지적 경계가 불분명하므로 정확한 경계는 측량을 요함. 본건 건물은 공부상 '기와지붕'이나 현황 '칼라시트지붕'임. 공가상태로 관리상태 불량함.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 진해구 경화동소재 진해중앙초등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함.

교통상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됨.

인접 도로상태: 북측 및 남측으로 도로가 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(중앙초등학교), 비행안전제4구역(지원), 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지).

1.2. 권리분석

등기부상 권리현황:

토지 등기부 요약:

* 소유권이전(박영석, 박영란)

* 근저당권(창원시축산업협동조합, 24,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류(경남신용보증재단, 77,780,000원, 말소)

* 가압류(신한카드, 10,488,177원, 말소)

* 임의경매(창원시축산업협동조합, 21,324,057원, 말소)

건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 가짐.

말소기준권리: 2015-07-15 접수된 창원시축산업협동조합 근저당권.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 부분은 정보 없음).

총 등기부채권액: 112,268,177원.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 정보는 미상이며, 보증금 인수 여지가 없음.

1.3. 상권분석

본건 인근의 최근 실거래 사례는 연립/다세대 주택으로, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 2026년 5월 거래: 썬라이즈빌라 (2003년식, 61.5㎡) 6,000만원

* 2026년 7월 거래: 삼부D (1984년식, 57.69㎡) 4,500만원

* 2026년 7월 거래: 우진그린빌라 (1995년식, 76.59㎡) 9,600만원

주택 유형(연립/다세대) 및 건축 연도, 면적이 본건(단독주택, 1938년 건축 추정)과 직접적인 비교는 어렵습니다. 비교적 오래된 주택이나 소형 주택의 거래가 최저 4,500만원에서 최고 9,600만원 선에서 이루어졌음을 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가 63,938,320원은 이러한 주변 시세와 비교 시 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 진해중앙초등학교와 인접하며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

교통: 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주변 시설:

* 군사 시설 (해군기지, 항공작전기지) 및 비행안전구역으로 지정되어 있어, 해당 지역은 군사 작전 및 관련 규제 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 시설은 소음이나 접근 제한 등의 생활 불편을 야기할 수도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 관리 상태 불량: 건물은 1938년 사용 승인된 것으로 보이며, 현황 '칼라시트지붕'으로 공부와의 차이가 있고, 공가 상태로 관리 상태가 불량하여 상당한 수리 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 이는 향후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

* 군사 시설 및 비행 안전 구역: 해군기지 및 항공작전기지 인근에 위치하여 관련 법규에 따른 건축 행위 제한, 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으나, 현재까지 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 위치한 단독주택으로, 오랜 건축 연혁(1938년 사용 승인 추정)과 현재 공가 및 관리 상태 불량, 공부와의 차이, 지적 경계 불분명 등의 명확한 하자 요소를 가지고 있습니다. 또한, 군사 작전 관련 구역에 포함되어 있어 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 잠재적 리스크가 높은 물건으로 평가됩니다. 그러나 비교적 넓은 토지 면적(87.90㎡)은 향후 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 87.90㎡의 토지 면적은 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

* 입지: 진해구 경화동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근이 용이합니다.

* 경매 최저가: 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 리스크를 감수하는 투자자에게는 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 63,938,320원입니다.

건물의 노후화, 관리 상태 불량, 지적 경계 불명확, 군사 지역 편입 등 다수의 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 본건과 유사한 유형의 부동산 거래 정보가 부족하며, 제공된 연립/다세대 주택 시세와 직접 비교하기에는 무리가 있습니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 70% 수준인 45,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 부동산의 현 상태 및 잠재적 위험 요소를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.