나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11364 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 94-2 창원광장 동광뷰엘 5층 533호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 창원시 성산구 중앙동 소재 창원광장 동광뷰엘 5층 533호로서, 부근은 각종 상업 및 업무용빌딩이 밀집한 중심상업지대로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 상가건물까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상19층 건물내 5층 533호로서
(사용승인일 2017.08.25)

외벽 : 화강석붙임. 몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샤시창호구조 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로, 남동측으로 소로와 각각 접하며, 진입도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(배후도시) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

물건 비고

현황조사보고서(2025. 4. 29.자)에 의하면 조사일(2025. 4. 24.) 기준 미납관리비는 923,210원으로 조사됨.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 2번 임차권등기(2024. 2. 29.등기)가 있음(임대차보증금 135,000,000원, 전입일 2022. 2. 21. 확정일자 2022. 2. 21.). 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11364 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 94-2, 창원광장 동광뷰엘 5층 533호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건물면적: 37.29㎡ (약 11.28평) (전유부분)

토지면적: 7.03㎡ (약 2.13평) (토지지분)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상19층 건물 내 5층

사용승인일: 2017.08.25

감정가: 148,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재이며, 각종 상업 및 업무용 빌딩이 밀집한 중심상업지대에 위치함. 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 사정 또한 보통 수준임. 본건 건물은 북서측으로 대로, 남동측으로 소로와 접하고 있어 진입도로 상태가 양호함.

2.3. 토지 이용 계획

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023.05.31. 접수된 신용보증기금의 가압류 (등기부 갑10)임.

3.2. 주요 권리 내역

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 2번 주택임차권등기(2024.02.29. 등기). 이 임차권은 매수인이 인수함.

그 외 권리(갑4, 갑5, 갑10, 갑11)는 말소될 예정임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이보람 (성만 표기: 이 )

보증금: 135,000,000원

전입일자: 2022.02.21

확정일자: 2022.02.21

대항력: 있음 (매수인이 인수해야 함)

비고: 해당 임차인은 선순위 임차권자로서 보증금 135,000,000원을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.4. 미납관리비

현황조사보고서(2025.04.24. 기준)에 따르면, 미납관리비는 923,210원으로 조사됨. 이는 매수인이 인수할 가능성이 있음.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 현황

본건 소재지는 창원시의 중심상업지대로서, 다양한 상업 및 업무시설이 밀집되어 유동인구가 풍부한 지역임.

4.2. 개발 잠재력

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 체계적인 도시계획에 따른 발전 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대로와 소로에 인접하여 교통이 편리하며, 주변에 각종 상업시설, 금융기관, 관공서 등 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 주변 환경

중심상업지역 내 위치하여 주거 및 업무 환경이 양호함. 혐오시설 등 부정적인 영향 요소는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 을구 2번 순위의 주택임차권 135,000,000원 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 함.

6.2. 미납관리비 부담 가능성

조사된 미납관리비 923,210원 또한 매수인이 부담해야 할 가능성이 있어 추가적인 지출이 발생할 수 있음.

6.3. 시세 대비 부담

최근 거래 사례 및 감정가 대비 인수해야 할 보증금이 상당히 높아, 총 매수 비용이 부동산의 실제 가치 이상이 될 위험이 있음.

7. 종합 의견

본건은 창원시 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로 입지 조건은 우수하나, 매수인이 인수해야 하는 135,000,000원의 선순위 임차 보증금으로 인해 투자 가치가 크게 제한됨. 임차인의 보증금 전액 회수가 불확실할 경우, 매수인은 큰 손실을 감수해야 할 가능성이 높음. 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 창원시 중심상업지구에 위치하여 접근성 및 상업 활동에 유리함.

최신 건축물: 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 관리 상태 및 시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

잠재적 시세 상승 기대: 중심상업지역의 지속적인 발전 가능성이 존재함.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사 면적(약 11.28평)의 오피스텔 시세는 3.3㎡당 약 1,100만원 ~ 1,150만원 수준으로 추정되며, 이를 바탕으로 한 본건의 시장 가치는 약 127,000,000원 ~ 130,000,000원으로 산정됨.

그러나 본건은 135,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 매수인의 총 지출 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됨.

만약 시장 가치(약 128,000,000원)가 인수 보증금(135,000,000원)보다 낮다면, 매수인은 입찰가를 매우 낮게 산정해야 함.

따라서, 인수 보증금(135,000,000원)을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 보수적으로 입찰가를 산정할 경우 10,000,000원 ~ 20,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있음.

만약 10,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 지출은 10,000,000원(입찰가) + 135,000,000원(인수 보증금) = 145,000,000원이 되며, 이는 감정가(148,000,000원)에 근접한 수준임. 시장 가치(약 128,000,000원) 대비 높은 비용이므로, 매수인의 신중한 판단이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.