나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11326 [1] 경상남도 김해시 불암동 220-171 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 불암동 소재 ""불암동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 주상용 및 상업용, 단독주택, 주거나지, 소규모 공장，농경지 등으로 형성되어 있는 바
대체적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 차량 접근 및 출입 가능하며，인근에 시내버스정류장 및 부산~김해 경전철역인 불
암역이 소재하는 바 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 일단의 세장형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며，상업
용 건부지로 이용중임.

기호(3~5,7): 일련번호(3~5)는 가장형, 일련번호(7)은 부정형의 토지로서 인접지 및 인접
도로와 대체로 등고 평탄하며, ""도로""로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5): 제1종일반주거지역(2014-06-13) , 지구단위계획구역(불암지구) , 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2024-02-16)임.

기호（7）: 제1종일반주거지역(2014-06-13) , 지구단위계획구역(불암지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 중점경관관리구역(2024-02-16)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ----.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반목구조 슬라브지붕 지상4층건으로서
（사용승인: 2011.12.13, 증축: 2012.02.14）
2021년경 건물 리모델링을 하여 현상 및 관리상태 등은 양호하며，

철근콘크리트구조: 1~3층 부분
-외벽: 몰탈위 페인팅 및 타일，외장 마감재 등 마감
-내벽: 몰탈위 페인팅 및 타일, 인테리어 등 마감
-천장: 합판위 페인팅 및 인테리어 등 마감
-바닥: 타일깔기 및 인테리어 등 마감
-창호: 샷시 창호의 구조임.

일반목구조: 4층 부분
-외벽: 몰탈위 페인팅 및 징크판넬 등 마감
-내벽: 인테리어 등 마감
-천장: 인테리어 등 마감
-바닥: 강화마루 등 마감
-창호: 하이샷시 이중창의 구조임.

이용상태

본건은 근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임.
-1층: 해물 누룽지탕，공유 오피스, 안내실，무인카페, 승강기실 등
-2증: 공유오피스, 승강기실 등
-3층: 연회장，공유오피스（세미나실, 사무실, 회의실, 강의실 등） 등
-4층: 단독주택 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비，천정형 시스템 에어컨설비등이 구비되어 있음.
승강기설비, 수변전설비（한전계약용량:139kw） 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도 및 사진용지""와 같이 제시외 건물 등이 소재하나, 구조, 규모 및
용도 등으로 보아 당해 토지의 사용수익 및 처분 등에 미치는 영향 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 별첨 ""이용 및 임대내역도"" 참조.
2) 기 타 : 없 음

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록 1, 2.는 합법적인 일단의 건물(목록 6)부지로 용도상 불가분의 관계임.
- 목록 3~5, 7.은 지목 및 현황 "도로"임.
- 본건건물(목록 6)은 등기사항전부증명서상 “철근콘크리트구조"이나 일반건축물대장상 “철근콘크리트구조 및 일반목구조"로 구조가 상이하고 기존 및 증축년도 등이 상이하여 구분하여 평가하였고, 건물 1~3층은 2021년 3월경 건물 전체를 리모델링하여 사용중임.
- 본건 건물(목록 6)은 등기사항전부증명서상 "220-171, 220-19, 220-21, 220-173번지"상에 소재하나 “220-171, 220-19, 220-21번지''는 "220-171번지"로 합병(토지대장상 2012.02.17)되어 일반건축물대장상 "220-171, 220-173번지"상에 소재함.
- 본건 제시외수변전설비(ㅁ)의 정상작동 여부는 불분명함.
- 현황조사서에 첨부된 상가건물임대차현황서에 의하면 6번 건물 210호(면적 118㎡)에 주식회사 다온테크 2024.12.20. 사업자등록신청 되어 있으며, 임대차기간 2024.12.12.~2025.12.11. 보증금 공란. 차임 공란.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11326 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 불암동 220-171

* 건물명칭: (제공된 정보에 특정 건물명이 없으나, 건축물대장상 주소는 경상남도 김해시 식만로 392-15)

* 용도: 제1,2종 근린생활시설 및 단독주택

* 감정가: 3,969,857,000원

* 토지면적: 1345.00㎡ (약 406.86평)

* 건물면적: 1431.50㎡ (약 433.03평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 불암동 소재 "불암동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 주상용, 상업용, 단독주택, 주거지, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 대체적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재함. 부산-김해 경전철인 불암역이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됨.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로와 접해 있음.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 소멸 기준 권리보다 후순위 권리 및 가압류 등은 모두 소멸될 것으로 예상됨. '박영인' 임차인의 경우 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 신고되어 인수 부담은 없음.

* 말소기준권리: 을25, 근저당권, 제1,2구잠수기수산업협동조합, 2023-03-28 접수, 3,120,000,000원.

* 현재 진행 중인 임의경매: 갑33, 제1,2구잠수기수산업협동조합, 2025-04-15 접수, 2,649,927,187원.

* 주요 등기사항:

* 소유권이전, 소유권이전청구권가등기, 근저당권(제1,2구잠수기수산업협동조합, 장수현), 가압류(하나캐피탈, 경남신용보증재단) 등이 등기되어 있으나, 상기 말소기준권리에 의해 모두 소멸 예정임.

* 총 등기부채권액: 3,268,090,440원.

* 임차인 현황:

* 박 (박영인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2012-03-02. 대항력 있음.

* 장 (장수현): 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2023-11-13, 확정일자 2024-06-03, 배당신고일자 2025-05-07. 대항력 없음.

* 김 (김호지): 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-01-06. 대항력 없음.

* 주식회사오피스드림뱅크: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-20. 대항력 없음.

* 강 (강장식): 보증금 0원, 차임 1,100,000원. 대항력 없음.

* 김 (김상만): 보증금 0원, 차임 600,000원. 대항력 없음.

* 김 (김종명): 보증금 0원, 차임 170,000원. 대항력 없음.

* 박 (박상언): 보증금 0원, 차임 550,000원. 대항력 없음.

* 박 (박수복): 보증금 0원, 차임 180,000원. 대항력 없음.

* 신 (신원기): 보증금 0원, 차임 450,000원. 대항력 없음.

* 이 (이우진): 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-10-24. 대항력 없음.

* 조 (조관철): 보증금 0원, 차임 40,000원. 대항력 없음.

* 한 (한민규): 보증금 0원, 차임 350,000원. 대항력 없음.

* 기타 임차인 정보가 일부 누락되었으나, 대항력 있는 임차인은 박영인 1인이며, 인수 보증금은 0원으로 확인됨. (별첨 상가건물임대차현황서의 주식회사 다온테크는 보증금 및 차임이 공란으로, 정상적인 임대차 계약 여부 확인 필요)

* 금액이 미상인 임차인(주식회사 다온테크)이 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 용도 복합성: 본 물건은 제1,2종 근린생활시설 및 단독주택으로 복합적인 용도로 활용되고 있어, 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력을 가짐.

* 상업 시설: 1층에는 해물 누룽지탕, 공유 오피스, 무인 카페 등이 있으며, 2층, 3층 역시 공유 오피스, 세미나실, 사무실, 회의실, 강의실 등으로 사용되어 다양한 상업적 기능이 공존함.

* 주거 기능: 4층은 단독주택으로 활용되어 주거 기능도 갖추고 있어, 상업과 주거의 복합적 가치를 지님.

* 주변 환경: 주상용, 상업용 건물과 함께 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 지역 특성에 맞는 상권 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 행정 시설: "불암동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 업무 처리 등 접근성이 양호함.

* 교통 및 대중교통: 시내버스 정류장 및 부산-김해 경전철 불암역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 상가 건물 자체에 다양한 상업 시설(카페, 공유 오피스 등)이 입점해 있으며, 인근 상업 시설 이용도 가능할 것으로 보임.

* 주차: 건물 내 8대 주차 가능.

* 주변 환경 (외부 검색): 김해시 불암동 220-171 인근 지역 시설 검색 결과, 불암역(경전철)이 도보 약 10분 거리에 위치하며, 불암동 행정복지센터, 김해 불암도서관 등이 인근에 자리하고 있습니다. 상업 시설로는 다수의 소매점, 음식점 등이 분포하고 있습니다. 현재 검색 결과상 혐오시설이나 인근 주민들에게 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 구조 불일치: 등기사항전부증명서상 "철근콘크리트구조"이나 일반건축물대장상 "철근콘크리트구조 및 일반목구조"로 기재되어 구조 상이함. 이는 향후 건축물 관련 행정 처리나 유지보수 시 혼란을 야기할 수 있음.

* 제시외 건물 및 설비: 제시외 건물(76.50㎡)이 존재하며, 제시외 수변전설비의 정상 작동 여부가 불분명하여 추가적인 점검 및 비용 발생 가능성이 있음.

* 도로 지분: 목록 3~5, 7번 토지가 지목 및 현황 "도로"로 이용 중이며, 이는 토지의 온전한 사용 수익에 영향을 미칠 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 박영인 임차인은 2012년부터 거주하며 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 부담은 없으나, 권리 관계의 복잡성을 더함.

* 임대차 불확실성: 주식회사 다온테크의 경우 보증금과 차임이 공란으로, 실제 임대차 관계 및 권리 관계를 명확히 파악할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 불암동에 위치한 근린생활시설 및 단독주택으로, 감정가는 약 39.7억원에 달하는 비교적 규모가 있는 부동산임. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 대중교통 이용이 용이하고 주변 환경이 주거 및 상업 활동에 적합한 입지를 가지고 있음. 2021년 건물 리모델링 이력이 있어 현재 상태는 양호한 것으로 보임.

하지만 건물 구조의 공부상 불일치, 제시외 수변전설비의 작동 불확실성, 도로로 이용 중인 토지 지분 등의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있음. 또한, 대항력 있는 임차인(박영인)이 존재하나 인수 보증금은 0원이며, 일부 임차인의 보증금 및 차임이 불확실하여 명확한 확인이 필요함. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

* 입지: 불암역(경전철) 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수함.

* 활용성: 제1,2종 근린생활시설 및 단독주택으로 복합적인 용도 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기대.

* 리모델링: 2021년 건물 리모델링으로 현대적인 내부 시설 및 외관 유지.

* 잠재 가치: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,969,857,000원

* 인수되는 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인 박영인의 보증금이 0원으로 확인됨)

* 예상 입찰가 제안:

감정가 3,969,857,000원을 기준으로, 본건의 입지, 건물 상태, 수익성, 그리고 잠재적 리스크 요인(구조 불일치, 도로 지분, 미확인 임대차 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안하되, 본 물건의 특수성을 고려하여 신중한 분석이 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준인 약 27억원에서부터, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 현황에 따라 감정가의 80% 수준인 약 31.7억원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰 참여 전, 추가적인 현장 조사 및 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.