나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11686 [1] 울산광역시 북구 신현동 885 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 북구 신현동 소재 '장등마을회관' 남서측 근거리에 위치하며, 부근
일대는 농경지, 주택, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서 남동측 하향 완경사지이며, 전기타임.
기호(2) : 사다리형에 가까운 토지로서 자체 지반 대체로 평탄하며, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 폭 약 3미터 이상의 시멘트포장도로를 통해 출입 가능함.
기호(2) : 남측으로 기호(1) 토지를 통해 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) :
자연녹지지역, 집단취락지구(장등지구), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한
250m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육
제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한
구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(1) 일부 지상에 별첨 사진용지와 같이 용도 미상의 물건이 소재하나 구조, 현상
등을 감안하여 평가제외 하였으니 참고하시기 바람.

2) 기호(1) 지상에 소재하는 수목(관상수 외 약 70주)은 경제적가치 등을 감안하여 제시외
수목으로 구분하여 감정평가하였으며, 제시외수목으로 인하여 토지의 소유권 행사를 제
한받는 경우의 토지가액을 감정평가명세표 비고란에 별도 기재하였으니 참고하시기 바
람.

3) 기호(2) 일부 지상에 소재하는 수목은 거래관행 및 평가목적 등을 감안하여 토지가액에
포함하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 스라브지붕 단층건물로서
외벽 : 치장타일, 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 이용상태
별첨 '지적 및 건물개황도' 참조,

2) 감정물건에 미치는 영향
별 영향 없겠음.

공부와의 차이

1) 공부상 용도는 주택 및 창고이나 현황 주택임.

2) 공부상 구조는 조적조 와가, 스라브지붕이나 현황 조적조 스라브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 수목(1-1) 및 제시외 건물(3-1 내지 3-5) 매각에 포함.
3. 목록 1 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 별지 사실조회회신서 기재와 같이 농지일부전용협의가 있었으며 불법형질변경시 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.
4. 목록 1, 2 토지는 지적경계가 일부 불분명하여 정확한 지적 경계의 확인은 측량이 필요함.
5. 목록 2 토지상의 수목은 토지가격에 포함하여 평가함.
6. 목록 2 토지는 목록 1 토지를 통해 출입 가능함.
7. 목록 3 건물은 공부상 용도는 주택 및 창고이나 현황은 주택이며, 공부상 구조는 조적조 와가,스라브지붕이나, 현황은 조적조 스라브지붕임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본현황

본건은 울산광역시 북구 신현동 885에 소재하는 단독주택이며, 울산지방법원 2025타경11686 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 면적정보

토지면적은 1512.00㎡ (약 457.4평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물면적은 86.26㎡ (약 26.1평)이며, 제시외 건물면적 62.20㎡ (약 18.8평)이 매각에 포함됩니다.

1.3. 감정가및경매정보

감정평가액은 442,628,040원 (약 4억 4천 3백만원)입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOOO 입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경및교통

본 건은 울산광역시 북구 신현동 소재 '장등마을회관' 남서측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 주택, 임야 등으로 형성되어 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

토지(기호1)는 남측으로 폭 약 3미터 이상의 시멘트포장도로를 통해 출입 가능하며, 토지(기호2)는 기호(1) 토지를 통해 출입이 가능합니다.

2.2. 토지이용계획및제한사항

본 건 토지는 자연녹지지역, 집단취락지구(장등지구)에 속하며, 가축사육제한구역(250m, 500m 이내 지역) 및 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

토지 기호(1)은 부정형의 남동측 하향 완경사지이며, 기호(2)는 사다리형에 가까운 대체로 평탄한 토지입니다.

목록 1, 2 토지는 지적 경계가 일부 불분명하여 정확한 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2021년 6월 2일 접수된 경남은행의 근저당권(120,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 근저당권 및 그 이후 순위의 가압류, 임의경매 개시 결정 등 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 등본상 명확히 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 '센텀빌'이라는 다세대 주택의 매매 사례이며, 2019년 준공된 건물로 2025년 2월 6.5억 원 ~ 7.1억 원에 거래된 것으로 나타났습니다. 그러나 본 경매 물건은 대지면적 1512.00㎡ (약 457.4평)의 단독주택으로, '센텀빌'과는 건물 유형 및 토지 규모에서 큰 차이를 보입니다. 본 건의 입지는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 지역 상권과는 거리가 있습니다. 또한, 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 지정되어 있어 대규모 상업 시설 개발 가능성은 낮습니다.

5. 생활정보

주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 비교적 조용한 주거 환경을 제공하며, '장등마을회관' 인근에 위치합니다.

차량 접근 및 대중교통 이용은 보통 수준이나, 대형 편의시설이나 문화시설 접근성은 인근 검색 결과로는 직접적으로 확인되지 않았습니다.

주변 시설 검색 결과, 명확한 혐오시설이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

* 농지취득자격증명: 목록 1 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금 반환이 되지 않습니다.

* 불법 형질변경 가능성: 농지 일부 전용 협의가 있었으며, 불법 형질변경 시 원상회복 명령이 발해질 가능성이 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 토지 경계가 일부 불분명하여 정확한 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 제시외 수목(1-1) 및 제시외 건물(3-1 내지 3-5)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다. (현황 주택 및 창고 포함).

* 건물 용도/구조 차이: 공부상 용도(주택 및 창고)와 현황(주택) 간 차이가 있으며, 공부상 구조(조적조 와가, 스라브지붕)와 현황(조적조 스라브지붕) 간에도 차이가 있습니다.

* 토지 규제: 개발제한구역, 자연녹지지역 등 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

7. 종합의견

본 물건은 울산광역시 북구 신현동에 위치한 대규모 토지를 포함하는 단독주택 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적과 주택, 제시외 수목 및 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 지적 경계 불분명, 개발제한구역 등 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세와 비교 시, 토지의 개별 가치 및 활용 가능성을 종합적으로 평가해야 합니다.

8. 투자포인트

* 넓은 토지 면적: 1512.00㎡ (약 457.4평)의 넓은 대지는 향후 증축, 재건축, 토지 분할 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 명도 등 절차 진행이 상대적으로 간편할 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 적습니다.

* 주거 환경: 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 조용한 전원형 주거 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정평가액: 442,628,040원 (약 4.43억원)

주변 시세 분석 결과, 본 건과 직접 비교하기는 어려우나 인근 다세대 주택의 경우 2025년 기준 6.5억~7.1억 원의 거래 사례가 있습니다. 그러나 본 건은 대지면적이 훨씬 넓은 단독주택입니다.

고려사항으로는 농지 관련 제약, 개발제한구역 등 토지 이용 제한, 지적 경계 확인 필요, 제시외 물건 처리 문제 등이 있습니다. 이러한 제약사항과 토지 규모를 고려 시, 감정가 대비 70~80% 수준을 희망 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

희망 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 350,000,000원 (약 3.0억 ~ 3.5억원)

최종 입찰가는 현장 조사, 주변 개발 계획, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.