나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1058 [1] 경상남도 양산시 동면 내송리 903 사송더샵데시앙3단지 상가동 지3층301호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1058 [1] 경상남도 양산시 동면 내송리 903 사송더샵데시앙3단지 상가동 지3층301호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경1058
• 주소: 경상남도 양산시 동면 내송리 903 사송더샵데시앙3단지 상가동 지3층301호
• 감정가: 346,000,000원
• 최저가: 242,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매8계 2025타경1058 | 소재지: 경상남도 양산시 동면 내송리 903 사송더샵데시앙3단지 상가동 지3층301호 | 감정가: 346,000,000원 | 최저가: 242,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본정보 분석

사건번호: 울산지방법원 2025타경1058 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 내송리 903 사송더샵데시앙3단지 상가동 지3층301호

용도: 근린생활시설 (공실상태)

감정가: 346,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 35.12㎡ (약 10.62평)

건물면적: 34.49㎡ (약 10.43평)

특이사항: 공부상 지하 3층이나, 토지 단차로 인해 현황은 **지상 1층 주출입구**에 위치함. (높은 현시성 확보)

1.2. 입지조건 및 생활정보

최고의 입지:

본건은 양산시 동면 내송리 소재 '동면초등학교' 북측 인근에 위치하며, 대규모 '사송 더샵 데시앙 3단지'(672세대) 상가동 내에 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 '사송신도시' 내 상권입니다. 양산 도시철도(노포~북정) 계획에 따라 내송역, 사송역(예정)과 인접하여 향후 '역세권' 상권으로의 발전 잠재력을 가집니다.

교통상황:

인근에 버스정류장이 소재하며 차량 접근성이 보통입니다. 향후 2024년 개통 예정인 양산 도시철도 역사를 통해 부산(노포동) 및 양산 도심권으로의 접근성이 크게 향상될 것으로 예상되어 부울경 광역교통망의 중심지로 부상할 잠재력이 높습니다.

생활정보:

제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역 내에 위치하며, 단지 바로 앞에 초등학교가 있어 학원, 교육, 키즈 관련 업종에 유리한 환경입니다. 대규모 브랜드 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 소비층을 확보할 수 있습니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 건물 내 제3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 석고보드 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. (준공시점 비교적 신축급)

이용상태:

현재 '근린생활시설'로 이용 중이며, **공실상태**입니다. **'공부상 지하 3층, 현황 지상 1층 주출입구'**라는 특이사항은 접근성과 가시성 측면에서 매우 긍정적으로 작용하며, 실질적인 1층 상가의 가치를 가집니다. 전기, 급배수, 화재탐지, 승강기, 위생설비 등 공용 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 권리분석 및 법적 제한사항

2.1. 권리분석

소유자 및 채무자: 김OO (동일)

채권자: 양OOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각물건명세서 상의 임대차 관계는 '현황 공실로서 임대관계 미상'으로 기재되어 있어, **낙찰자가 인수할 보증금 등의 권리는 없을 것으로 예상**됩니다.

(단, 최종적으로 매각물건명세서 및 현장조사를 통해 정확한 권리관계를 반드시 확인해야 함)

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 법정지상권 문제 등은 발생하지 않는 안전한 물건입니다.

2.2. 법적 제한사항

토지이용계획:

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역 등입니다. 상대보호구역은 학교보건법에 따른 것으로, 유해업종의 입점에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 상권분석 및 잠재적 리스크

3.1. 상권분석 (사송신도시 항아리 상권)

상권 형태:

사송신도시는 약 1만 4천여 세대가 들어서는 자족형 신도시로, 본 상가는 그 중 대규모 '더샵 데시앙 브랜드 타운'의 3단지 내에 위치한 전형적인 **'항아리 상권'**의 특성을 가집니다. 항아리 상권은 외부로의 소비 유출이 적고 배후수요가 고정적이라는 장점이 있습니다.

핵심 수요층:

단지 내 약 672세대 및 인접 단지 약 4,500세대의 대규모 주거단지 입주민을 직접 배후수요로 합니다. '동면초등학교' 인접으로 **어린이 관련 업종 (학원, 문구, 키즈 카페 등)**의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

공실 현황:

현재 공실상태라는 점은 즉시적인 임대수익 발생이 어렵다는 리스크가 있으나, 이는 신도시 상가 초기 투자 단계에서 흔히 발생할 수 있는 현상입니다. 주변 상권 활성화 시점에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

공실 리스크:

현재 공실이므로, 임차인을 구하기 위한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

혐오시설 리스크:

사송신도시가 친환경 도시로 조성되고 있으나, **경부고속도로**가 신도시를 관통하여 소음 및 분진 문제가 일부 있을 수 있습니다. 또한, 신도시 계획상 **열병합 발전소**가 들어설 예정이며, 신도시 중앙을 가로지르는 **고압 송전탑**이 언급된 바 있어 환경적인 요소를 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 대규모 브랜드 아파트 단지를 배후로 둔 신도시의 근린생활시설로서, **안정적인 배후 수요와 개발 호재(양산 도시철도)를 갖춘 우량한 상가 물건**입니다. 특히, **'공부상 지하 3층, 현황 지상 1층'**이라는 특이사항으로 실질적인 1층 상가 가치를 가지면서도 상대적으로 낮은 층으로 인식되어 감정가에 반영되었을 가능성이 있어, 매력적인 투자 포인트가 될 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 인근 상권 분석을 통한 임차 수요 파악이 선행되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. **준역세권 및 광역 교통망:** 2024년 개통 예정인 양산 도시철도(내송역, 사송역)로 부산 생활권 접근성이 향상되는 초기 투자 단계 물건입니다.

2. **지상 1층 효과:** 공부상 지하 3층이지만 토지 단차로 인해 실질적인 주출입구(현황 지상 1층)에 위치하여 뛰어난 가시성과 접근성을 확보합니다.

3. **안정적 배후 수요:** 약 4,500세대의 대규모 '더샵 데시앙' 브랜드 타운의 고정 소비층을 직접 수요로 하는 항아리 상권입니다.

4. **경쟁 우위 가능성:** 신도시 상가 초기 공실 리스크를 감안하더라도, 향후 상권이 완성되면 가치 상승 여력이 높으며, 경쟁자 대비 낮은 감정가로 입찰할 경우 투자 수익을 극대화할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계