나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1047 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '증산초등학교' 북동측 인근에 위치하는
현칭 '일루아타워' 6층 601호로서 부근 일대는 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성
되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 6층 601호로서
외벽 : 치장석 붙임, 미장스톤 등 마감,
내벽 : 인테리어, 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

제1종근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 근린생활시설 및 문화집회시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 30미터 이상의 포장도로, 남서측으로 폭 약 12미터 이상의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m
)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경1047 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4번지 (신주소: 경상남도 양산시 부산대학로 126) 6층 601호이며, 건물명은 '일루아타워'입니다.

본 건물의 용도는 근린상가이며, 감정가는 571,000,000원입니다.

토지 면적은 28.98㎡ (약 8.77평)이며, 건물 면적은 154.41㎡ (약 46.71평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 건은 주식회사 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이 채권자인 부동산 임의경매 물건이며, '유동화물건'이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '증산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설 및 다가구주택 등이 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 11층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

토지는 가장형의 토지로서 근린생활시설 및 문화집회시설 등의 건물 부지로 이용 중이며, 북동측으로는 약 30미터 이상의 대로, 남서측으로는 약 12미터 이상의 도로에 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류, 중로3류에 접하고 있어 상업 시설 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 7월 21일 접수된 부산은행 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리(후순위 근저당, 가압류, 임의경매개시결정, 압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요만 언급되어 있어, 실제 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 할 위험 요소입니다.

임차인 현황으로는 정우진(정 )이 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원에 2017년 10월 10일 전입(사업)한 내역이 있습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 배당 가능성이 불투명합니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

하지만 임대 관계가 미상이고 명도 절차가 필요할 수 있으므로, 명도 진행 시 협의 과정이 요구될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 양산시 물금읍 범어리는 최근 신흥 주거 및 상업 복합 지역으로 개발이 활발히 이루어지고 있는 곳입니다.

건물이 위치한 '일루아타워'는 제1, 2종 근린생활시설 및 문화집회시설 등으로 복합적인 용도를 갖추고 있으며, 본 601호는 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

증산초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다수의 주거 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

대로변에 인접하고 있어 가시성이 좋고, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건 인근에는 증산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

또한, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 병원, 은행, 식당, 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 많아 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

주변 지역은 주로 주거 및 상업 기능으로 형성되어 있어, 통상적인 상권 분석 결과 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 '유동화 물건'으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화 과정에서 발생하는 특수성이 있을 수 있습니다. 계약 과정이나 명도 진행 시 일반 물건보다 더 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

임차인 정 은 대항력이 없으나, 임대 관계가 미상이고 확정일자 등 정보가 부족하여 명도 과정에서 예상치 못한 협의 또는 절차가 필요할 가능성이 있습니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 사항은 실제 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 하므로, 해당 권리의 내용, 범위, 존속기간 등을 반드시 확인하여 정확한 권리관계를 파악해야 합니다. 이 부분이 명확히 확인되지 않는다면 투자 결정에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

양산시 물금읍의 발전 가능성이 높은 지역에 위치한 근린상가 경매 물건입니다.

건물과 토지가 일괄 매각되며, 권리관계가 비교적 명확하여 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, '유동화 물건'이라는 특성과 '지상권'의 미확인 사항은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있어, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 명도 및 초기 투자 비용 측면에서 유리할 수 있습니다.

본 건의 입지 조건과 향후 개발 가능성, 그리고 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

개발 잠재력이 높은 양산 신흥 상권에 위치하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 인수해야 할 보증금이 없어 초기 자금 부담을 줄일 수 있습니다.

다양한 용도로 활용 가능한 근린상가로서, 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

대로변과 인접한 좋은 입지로, 가시성이 뛰어나고 유동인구 확보 및 상업 활동에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 인수 비용이 발생하지 않습니다.

최저 매각 가격은 감정가 571,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 시세, 임대 수익률, 공실률, 그리고 본 건의 잠재적 리스크(특히 지상권 관련 미확인 사항)를 종합적으로 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80%~95% 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우나, 면밀한 현장 방문과 임대 시장 조사 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.