나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11652 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 동상리 933 단독주택 경매

울산광역시 울주군 온양읍 상서3길 13-2 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경11652(울산지방법원 경매5계). 감정가 78,723,300원, 최저가 27,002,000원. 매각기일은 2026-07-23입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 11652 [1]
소재지	울산광역시 울주군 온양읍 동상리 933
도로명주소	울산광역시 울주군 온양읍 상서3길 13-2
용도	건물
매각기일	2026.07.23
관할법원	울산지방법원 경매5계 ((052)216-8265(구내:8265))
이용제한	도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	228.90㎡ (69.24평)
건물면적	33.82㎡ (10.23평)

금액

감정가	78,723,300원
최저가	27,002,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	2,700,200원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.08	78,723,300원	유찰
2차	2026.05.14	55,106,000원	유찰
3차	2026.06.17	38,574,000원	유찰
4차	2026.07.23	27,002,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경: ㅇ
교통상황: ㅇ
형태 및 이용상태: ㅇ
인접 도로상태: ㅇ
토지이용계획 및 제한상태: ㅇ
제시목록 외의 물건: ㅇ
공부와의 차이: ㅇ
기타참고사항(임대관례 및 기타): ㅇ

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(블럭조 스레트지붕 단층 창고 9.9㎡ )은 매각대상에 포함됨
2. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음
3. 목록2. 토지상의 제시외 건물[감정서상 제시외 건물 (ㄱ)블록조 판넬기와지붕 단층 주택 및 창고 24.9㎡, (ㄴ)블록조 판넬지붕 단층 창고 3㎡, (ㄷ)판넬조 판넬지붕 단층 화장실 3.4㎡]은 매각에서 제외하며 최저매각가격은 위 제시외 건물이 매각대상에서 제외되어 토지의 소유권행사가 제한 받은 경우를 감안한 금액임
4. 목록1.은 공부 '기와지붕'이나 현황은 '판넬기와지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11652 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 동상리 933

용도: 단독주택

감정가: 78,723,300원

1.3. 면적 정보

토지면적: 228.90㎡ (약 69.25평)

토지지분: 114.45㎡ (약 34.62평)

건물면적: 33.82㎡ (약 10.23평)

건물지분: 16.91㎡ (약 5.11평)

건축물대장상 건물 면적: 33.82㎡ (약 10.23평)

건물 구조: 일반목구조

건물 지붕: 기와 (현황: 판넬기와지붕)

건물 사용승인일: 1951년

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

1.5. 특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 존재.

제시외 건물 일부(블럭조 스레트지붕 단층 창고 9.9㎡)는 매각 대상에 포함되나, 일부 제시외 건물(블록조 판넬기와지붕 단층 주택 및 창고 24.9㎡, 블록조 판넬지붕 단층 창고 3㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 화장실 3.4㎡)은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 동상리에 위치하고 있으며, 단독주택이 밀집한 지역에 소재합니다. 주변의 구체적인 환경에 대한 상세 정보는 부족하나, 온양읍은 울산 도심과 인접하면서도 자연 환경을 갖춘 지역입니다.

2.2. 교통상황

주변 도로 상황 및 대중교통 이용 편리성에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 다만, 울산광역시 울주군 온양읍은 도로망을 통해 울산 시내 및 주변 지역으로의 접근성을 확보하고 있을 것으로 보입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 단독주택 용도로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

인접 도로에 대한 상세 정보는 부족합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

울산광역시 도시계획 조례에 따라 제2종 일반주거지역 등 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. 가축사육제한구역에 해당할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지 부분에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 인수될 가능성이 있습니다. 이는 매수자에게 중요한 위험 요소입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1989-02-01

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 보증금 및 차임이 없으나, 대항력이 있어 임대차 관계는 승계될 수 있습니다.

3.3. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2020년 11월 27일 접수된 재단법인신용보증재단중앙회의 가압류입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 해당 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 별도로 등기되지 않은 법정지상권 등은 소멸되지 않을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

울산광역시 울주군 온양읍은 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 상권 분석을 위해서는 현장 답사 및 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

4.2. 부동산 거래 동향

최근 온양읍 지역의 토지 거래 정보가 일부 확인되나, 본건과 유사한 단독주택 지분 매물이나 상세한 시세 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 단독주택으로, 주거 환경에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 주변에 전원주택 단지나 주거 지역이 형성되어 있을 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 혐오시설

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 다만, 울산 울주군 지역의 경우, 과거부터 기피시설이나 혐오시설(폐기물 소각장, 장사시설 등) 관련 민원이 있었던 사례가 있어, 해당 지역의 편의시설 및 혐오시설 분포에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지와 건물의 지분 매각으로, 매수인은 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 따라서 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필수적이며, 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

등기부상 명확히 나타나지 않으나, 토지 상의 건물(특히 매각 제외된 제시외 건물)을 위해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지의 소유권 행사를 심각하게 제한할 수 있으며, 최저매각가격 산정 시에도 이 부분이 고려된 것으로 보입니다. 법정지상권 성립 여부는 반드시 확인해야 할 최우선 과제입니다.

6.3. 공유자 우선매수권

공유자는 민사집행법에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사하더라도 매수보증금을 미납할 경우, 다음 매각기일에는 다시 우선매수권을 행사할 수 없게 됩니다.

6.4. 대항력 있는 임차인

임차인 박 은 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 직접적인 금전 부담은 없으나, 대항력이 있어 임대차 기간 동안 거주할 권리를 가집니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건입니다. 감정가는 78,723,300원이며, 토지 및 건물 지분으로 매각됩니다. 가장 큰 위험 요소는 토지 상의 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이며, 이는 소유권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 관계 형성 및 협의가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다. 상권 및 생활 정보에 대한 상세 정보는 제한적이므로, 투자 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 울산광역시 울주군 지역의 부동산 가치 상승 잠재력.

* 지분 매각을 통한 상대적으로 낮은 진입 비용 가능성 (단, 위험 감안).

* 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회 (단, 위험 요소 해소 시).

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 법정지상권 성립 여부라는 매우 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 있어 이러한 위험 요소를 충분히 반영해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 유사 물건의 거래 사례, 해당 지역의 단독주택 시세, 그리고 무엇보다 법정지상권 성립 시 예상되는 토지 가치 하락분을 고려해야 합니다.

다만, 감정가 78,723,300원을 기준으로, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상황에서는 보수적으로 접근해야 합니다. 일반적으로 지분 경매는 전체 지분 매각보다 할인율이 높게 적용되지만, 법정지상권이라는 치명적인 위험이 존재하는 점을 감안할 때, 감정가 대비 낮은 금액에서 입찰가를 고려해야 합니다.

본건의 경우, 법정지상권 성립 여부 확인 및 이에 따른 리스크를 철저히 분석한 후에 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 법정지상권이 성립되지 않는다면 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수도 있으나, 성립될 경우 토지의 활용성이 극히 제한되므로 매우 낮은 금액, 혹은 유찰 가능성도 높습니다.

현 단계에서는 추가적인 정보 분석과 현장 확인 없이는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 법정지상권 성립 여부 판단 후, 유사 사례 분석을 통해 감정가의 50~70% 수준 에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보수적인 예상치이며, 실제 시장 상황 및 법적 검토 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.1. 물건 기본정보