나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11661 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 11층1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 ""삼신초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 내 11층 1101호 외 2개호(12층 1215호, 20층 2015호)로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

본건 기호(1~3)은 아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1~3) : 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상
2. 기타 : 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11661 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 11층1101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 95,100,000원

토지면적: 5.49㎡ (약 1.66평)

토지지분: 5.4852㎡ (약 1.66평)

건물면적: 24.43㎡ (약 7.39평) - 전용면적 기준. 분양면적 정보는 제공되지 않음.

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보: 태화강더뷰, 2012년 5월 사용승인. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 20층 건물.

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 삼산동에 소재하며, 북서측 인근에 삼신초등학교가 위치함.

주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지는 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형으로, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

주변 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구)에 속하며, 광로2류(폭 50m~70m) 접합, 가축사육제한구역임.

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없었음.

1.2. 권리분석

경매구분은 청산을 위한 형식적 경매임.

주요 권리 분석 결과는 다음과 같음.

* 등기부 요약:

* 갑2 (2017-10-10): 소유권이전 (매매) - 윤치성

* 을1 (2025-07-22): 주택임차권 - 박슬기 (보증금 90,000,000원, 인수, 전입 2021-12-13, 확정 2021-11-22)

* 갑5 (2025-04-17): 임의경매 - 채무자 윤치성의 상속재산의 파산관재인 장영 (말소기준권리)

대항력 있는 임차인: 박슬기 (2021년 12월 13일 전입 기준)

선순위 임차권: 을구 1번 주택임차권(박슬기)은 말소기준권리(갑5)보다 선순위임.

인수되는 권리: 본건의 임차인 박슬기의 보증금 90,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 함.

주의사항: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으므로, 응찰 전 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 반드시 재확인할 필요가 있음.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 울산광역시 남구 삼산동은 울산의 주요 도심 상업 지역으로, 다양한 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역임.

"태화강 더뷰"는 2012년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건축물의 요소를 갖추고 있음.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 2026년 4월, 38.48㎡ (약 11.64평) 매매가 80,500,000원 (1㎡당 약 2,092,000원)

* 2026년 4월, 68.54㎡ (약 20.73평) 매매가 160,000,000원 (1㎡당 약 2,334,000원)

* 2026년 3월, 53.37㎡ (약 16.15평) 매매가 129,000,000원 (1㎡당 약 2,417,000원)

분석: 제공된 매매 사례들은 본건(24.43㎡)보다 면적이 크거나, 건립 연도, 주택 유형(다세대) 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있음. 그러나 이를 통해 인근 지역의 시세는 1㎡당 약 210만 원에서 240만 원 수준으로 형성되어 있음을 추정할 수 있음.

본건의 감정가는 95,100,000원으로, 건물 면적(24.43㎡) 기준 1㎡당 약 3,892,000원으로 산정되었음. 이는 최근 인근 매매 사례의 시세보다 높은 수준으로, 감정가 산정 시 개별적인 가치 평가가 반영된 것으로 보이며, 실제 거래가와는 차이가 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 삼신초등학교가 북서측 인근에 위치함.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

주거 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 도심지형 주거 및 상업 복합 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 인수: 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아, 실질적인 투자 비용이 증가함.

형식적 경매: 청산을 목적으로 하는 경매이므로, 절차상의 특별한 고려사항이 필요할 수 있음.

내부 확인 곤란: 현장 조사를 통한 내부 상태 확인이 제한적이므로, 실제 물건 상태가 다를 수 있음.

감정가와 시세 간 괴리: 감정가(1㎡당 약 389만 원)가 인근 유사 사례 시세(1㎡당 약 210만~240만 원)보다 높아, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됨.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 남구 삼산동의 우수한 입지에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 9,000만원)을 인수해야 하는 중대한 부담이 존재함. 이는 매수인의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미침.

감정가는 9,510만원이지만, 주변 시세 분석 결과(1㎡당 약 210만~240만원)를 고려할 때, 본건의 실질 가치에 대한 재검토가 필요함.

청산을 위한 형식적 경매라는 점, 임차인 인수 부담, 그리고 감정가와 시세 간의 괴리 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 투자 가치는 임차인의 보증금 인수 여부 및 최종 배당 결과에 따라 크게 달라질 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 도심지 입지: 울산의 주요 상업 및 주거 지역인 삼산동에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 높음.

* 소형 면적: 24.43㎡의 소형 면적으로 1인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 잠재적 가치: 인수되는 보증금(9,000만원)을 제외한 순수 가치(감정가 기준 510만원)에 대한 입찰이 가능하므로, 성공적인 경매 진행 시 높은 수익률 기대 가능 (단, 이는 감정가가 시세를 반영한다는 전제 하에).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 95,100,000원

건물 면적: 24.43㎡ (약 7.39평)

인수되는 임차인 보증금: 90,000,000원

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하라는 규칙에 따라, 감정가를 기준으로 산정하면 다음과 같음.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금 (감정가 > 인수 보증금인 경우)

예상 입찰가 = 95,100,000원 - 90,000,000원 = 5,100,000원

이 산정 방식은 감정가(9,510만원)가 본건의 적정 시장 가치이며, 매수인이 9,000만원을 인수할 경우, 입찰자가 제시해야 할 금액이 510만원임을 의미함. 즉, 매수인의 총 실투자금은 입찰가(510만원) + 인수 보증금(9,000만원) = 95,100,000원이 됨.

단, 제공된 주변 시세 분석 결과(1㎡당 210만~240만원)를 적용하면 본건의 시장 가치는 약 51,000,000원 ~ 58,000,000원 수준으로 추정됨. 만약 시장 가치가 이 수준이라면, 9,000만원의 보증금을 인수해야 하므로 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 발생하여 투자가치가 낮아질 수 있음.

따라서, 감정가 기준의 5,100,000원이라는 입찰가는 매우 공격적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 가치, 임차인 보증금 인수 금액, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

권장 입찰가 범위: 5,100,000원 ~ 10,000,000원 (본건의 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.