나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11649 [1] 울산광역시 북구 산하동 1016-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 소재 ""강동중학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 미성숙 상업지대로서 일부 근린생활시설들이 소재하나 아직 나지상태가 많은 지역으로 환경 다소 한산한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제차 출입 자유로우며 노선 버스 정류장도 인근으로 일반적 교통사정 편리합니다.

형태 및 이용상태

2필지 공히 정방형의 토지로 지반 평탄하나 지세는 서측에서 동측으로 하향 완결사지대에 평탄하게 조성된 나지상태의 토지입니다.

인접 도로상태

기호 (1)은 북측으로 중로의 포장도로에 접하고 기호(2)는 남측으로 소로의 포장도로에 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로 )(접합) [이하공란]
가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>,도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법> [이하공란]
기호 (2) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로 )(접합) [이하공란]
가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>,도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법> [이하공란]

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11649 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 1016-2

용도: 대지

감정가: 324,624,120원 (전체 필지 기준)

토지면적: 289.20㎡ (약 87.5평)

토지 지분 면적: 131.47032㎡ (약 39.8평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO

특이사항: 지분 매각, 선순위 지상권 인수

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 북구 산하동에 소재하며, "강동중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 미성숙 상업지대로서 일부 근린생활시설이 있으나 아직 나지 상태가 많은 지역으로, 주변 환경은 다소 한산한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 노선 버스 정류장이 인근에 있어 일반적인 교통 사정은 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북측으로는 중로(폭 15m~20m)에, 남측으로는 소로(폭 10m~12m)에 각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역(강동산하지구)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 등기부 을구 13번 강남새마을금고 근저당권 (2018.09.18. 접수)이 말소 기준 권리입니다.

* 소멸 및 인수 권리 분석:

* 말소되는 권리: 을구 13번 근저당권 및 이에 기한 임의경매(갑구 20번)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 을구 15번 농협은행주식회사 근저당권 (2017.03.08. 접수)과 을구 16번 농협은행주식회사 지상권설정 (2017.03.08. 등기)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 특히, 을구 16번 지상권은 존속기간이 설정일로부터 만 30년으로 토지 사용에 제약이 될 수 있습니다.

* 등기부 요약:

* 등기부 채권 총액: 900,000,000원 (주요 권리총액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

* 현재 상권 특성: 본건이 위치한 지역은 아직 개발이 성숙되지 않은 상업지대로, 나지 상태의 토지가 많아 현재 활성화된 상권이라고 보기는 어렵습니다. 다만, 일부 근린생활시설이 입점해 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 강동산하지구 지구단위계획구역 내에 포함되어 있으며, 강동산하2지구 도시개발사업도 진행 중인 점을 고려할 때, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 활성화 및 토지 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의 시설: "강동중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각 관련: 본건은 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 토지 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필수적입니다.

* 선순위 권리 인수 관련: 등기부상 을구 16번 지상권 설정 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 지상권은 토지 전부의 사용을 목적으로 하며 30년간 존속되므로, 실제 토지 이용 계획에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지역 개발 현황: 현재 미성숙 상업지대라는 점은 초기 투자 비용 절감의 기회가 될 수 있으나, 상권 활성화 및 개발 완료까지는 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 강동산하2지구 도시개발사업은 계획 중에 있으나, 일부 절차가 재심의되는 등 변동 가능성이 있습니다.

* 기타 특이사항: 임대 관계가 미상이므로, 인수 후 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 투자 포인트

* 강동산하지구 지구단위계획구역 내 위치하여 장기적인 개발 가능성 보유.

* 미성숙 단계의 상업지대로, 잠재 가치 상승에 대한 기대감으로 선제적 투자 고려 가능.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 산하동에 위치한 준주거지역 내 대지 일부 지분입니다. "강동중학교" 인근으로 교통 여건은 양호하나, 아직 개발이 덜 된 미성숙 상업지대의 특성을 가지고 있습니다. 매각으로 인해 선순위 지상권이 인수되는 점과 토지 일부 지분만 매각되는 점은 본 건의 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 따라서, 이러한 특수성을 충분히 이해하고, 지분 공유자와의 협의 및 인수되는 지상권으로 인한 제약 사항을 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액 (전체 토지 기준): 324,624,120원

* 본건 토지 지분 평가액 (추정): 약 147,500,000원 (131.47032㎡ / 289.20㎡ * 324,624,120원)

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 산정 시에는 상기 지분 평가액과 더불어, 인수되는 선순위 지상권의 가치 하락분, 지분 매각으로 인한 협상 비용 및 불확실성, 그리고 향후 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.