나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11676 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 696-2 덕하한양수자인 105동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 소재 '청량중학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등.
내벽: 몰탕위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있으며 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

단지 내외부 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(상남지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11676 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 696-2 덕하한양수자인 105동 21층2101호

용도: 아파트

감정가: 269,000,000원

토지면적: 35.05㎡ (약 10.60평)

건물면적: 57.87㎡ (약 17.51평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권 존재

2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 상남리에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 청량중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 내외부 가로망 상태 역시 보통입니다.

주변 개발 호재로는 부산~울산 간 복선전철화로 인한 덕하역 개발 예정, 청량IC 인접, 신항만고속도로 및 울산대교 접근성 등이 언급된 바 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 강제경매로 진행 중이며, 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2018-07-19 (김순련)

* 주택임차권: 2023-12-26 등기, 권리자 김원호, 금액 275,000,000원. 본 임차인은 전입일자 2022-04-15, 확정일자 2022-03-25로 대항력이 있으며, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

* 강제경매: 2025-04-21 등기, 권리자 주택도시보증공사, 금액 275,000,000원. 이는 말소기준권리가 됩니다.

현재 등기부채권 총액은 275,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에 학교와 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 가능하며, 광역 교통망 접근성도 양호한 편으로 평가됩니다.

5. 생활정보

아파트 명칭: 덕하한양수자인아파트

주소: 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 696-2

사용승인일: 2018-05-21

단지 정보: 총 8개동, 572세대 규모입니다.

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조이며, 외벽은 페인팅, 내벽은 페인팅 마감입니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

설비 내역: 도시가스보일러 난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 '대항력있는임차인' 및 '선순위임차권'의 존재입니다. 임차인 김원호 씨는 보증금 275,000,000원에 대해 대항력을 가지고 있으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 그 잔액이 매수인에게 인수되므로, 이는 추가적인 인수 비용 발생 가능성을 의미합니다. (임대 관계는 미상으로 확인됨).

7. 종합 의견

덕하한양수자인아파트는 비교적 신축 연차(2018년 사용승인)를 자랑하며, 단지 규모와 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나, 2억 7천 5백만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권이 매수인에게 인수된다는 점은 상당한 부담 요인입니다. 임차인의 보증금 전액 회수가 불투명할 경우, 낙찰자는 인수하는 임차보증금만큼의 추가적인 자금 투입이 불가피합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 신축 연차를 갖추고 있습니다.

* 편리한 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역적 입지: 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성된 주거 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 해당 면적(57.87㎡, 약 17.51평)의 시세는 2026년 6월에 28,250만원(7층), 29,400만원(19층), 2026년 7월에 29,000만원(12층) 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 26,900만원입니다.

그러나 본 건은 275,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권이 매수인에게 인수되는 조건입니다. 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 이 금액이 추가적인 매수인의 부담이 됩니다.

만약 낙찰가가 27,000만원이라고 가정할 경우, 임차보증금 인수분 275,000,000원을 포함한 총 매수 비용은 27,000만원 + 27,500만원 = 54,500만원이 됩니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가를 훨씬 상회하는 금액이므로, 투자 수익을 고려할 때 매우 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 인수되는 임차보증금을 고려한 합리적인 예상 입찰가는 매우 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 시장 시세 대비 인수되는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 고려하여, 본 건의 희망 입찰가는 1,500만원 ~ 3,000만원 범위 에서 신중하게 결정하는 것이 타당해 보입니다. 이는 인수되는 보증금 275,000,000원과 합산하여도 시장가 수준을 넘지 않도록 하기 위함입니다.

10. 기타 참고사항

주변에 산업 폐기물 관련 시설이나 기타 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 울주군 지역 내 폐기물 처리 시설 관련 민원이 제기된 사례가 있음을 감안할 때, 해당 지역의 개발 및 환경 관련 이슈를 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.