나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31138 [1] 대구광역시 달서구 진천동 205-1 귀빈아파트 101동 12층1203호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31138 [1] 대구광역시 달서구 진천동 205-1 귀빈아파트 101동 12층1203호 아파트 경매

물건 대표 이미지

대구서부지원 경매3계 2025타경31138 | 소재지: 대구광역시 달서구 진천동 205-1 귀빈아파트 101동 12층1203호 | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 112,700,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 기본 정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경31138 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 진천동 205-1 귀빈아파트 101동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

건물면적: 79.02㎡ (약 23.90평)

토지면적: 39.65㎡ (약 11.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 진천동에 위치하며, "월배중학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집된 주거지역을 형성하고 있습니다. 차량으로 단지 내 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 약 10미터, 서측으로 약 8미터, 동측으로 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 박OO이며, 채권자는 이OO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인은 2021년 8월 23일 전입 신고를 하고 8월 30일에 확정일자를 받았으며, 임대차보증금은 2억 9천만 원입니다.

이 임차인의 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자인 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 매수 시 반드시 고려해야 할 핵심적인 인수 부담입니다.

1.4. 상권분석

진천동 일대는 주거 지역과 더불어 일반상업지역으로도 지정되어 있어, 아파트 단지뿐만 아니라 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이를 통해 주민들의 편의를 위한 상업 시설 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다. 또한, "월배중학교"를 비롯한 학교들이 인근에 위치하여 교육 관련 상권도 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

본 아파트는 대구광역시 달서구 진천동에 위치하며, "월배중학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 간선도로와의 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리할 것으로 보입니다. 구체적인 대중교통 노선으로는 다양한 간선 및 지선 버스 노선이 운행 중이며, 지하철 1호선 진천역도 도보로 이동 가능한 거리에 있습니다. 인근에 대형마트, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 2억 9천만 원은 본건의 감정가 2억 3천만 원을 초과합니다. 이는 경매 낙찰가율이 감정가 수준이거나 그 이하일 경우, 낙찰자가 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다. 예를 들어, 감정가와 유사한 2억 3천만 원에 낙찰된다면, 최소 6천만 원의 보증금을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

더불어, 감정평가서 요약에 따르면 현장 조사 시 거주자 부재로 인해 내부 마감 상태 및 구조를 정확히 확인하지 못하고 동종 건물 일반 상태를 참고하여 감정평가되었습니다. 이는 향후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 진천동의 아파트 단지로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 지역에 위치합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 초과하여 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 또한, 내부 마감 상태 확인이 미흡하여 추가적인 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있다는 점은 긍정적입니다. 하지만, 투자 결정 시 가장 중요한 고려 사항은 임차인의 보증금 인수 부담액을 정확히 산출하고, 이를 실제 낙찰 예상가와 합산하여 총 투자 비용을 파악하는 것입니다. 내부 수리 비용까지 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 본 물건에 대한 혐오시설 등 부정적인 인근 시설은 현재까지 일반적인 조사로는 확인되지 않았습니다.

법원 정보

대구서부지원 경매3계