나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3633 [1] 경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 102동 5층 507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상감정 · 평가일 2025.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 이동 소재 ""포항이동중학교"" 북측 인근에 위치하는 ""경성홈
타운"" 제102동 제5층 제507호 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 근린생활시설, 학교 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층건 중 제5층 제507호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 및 타일 마감
바닥: 바닥재 및 타일 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

하향 경사지대에 자체 지반 대체로 평탄한 장방형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제
한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(양학중학교), 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 주소: 경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 102동 5층 507호

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 15층 건물 중 5층

* 준공일: 2002년 9월 19일

* 용도: 아파트

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 157,000,000원

* 토지면적: 30.23㎡ (약 9.15평)

* 건물면적 (전용면적): 59.53㎡ (약 18.00평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3633 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경상북도 포항시 북구 득량동 소재 "경성홈타운" 102동 5층 507호. "포항이동중학교" 북측 인근에 위치하며, 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 지역입니다.

* 토지 이용: 하향 경사지에 자체 지반 대체로 평탄한 장방형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

* 도로 접근성: 차량 출입이 용이합니다.

* 대중교통: 대중교통 이용 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 동측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m)에 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한구역), 상대보호구역 (양학중학교), 절대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정 등기 (2025.03.13.)

* 기타 권리:

* 주식회사카일앤클레어 소유권이전 (2020.12.31.)

* 한영길 소유권이전 (2023.01.17.)

* 을구 1번 주택임차권 (김성진, 2024.01.23. 접수) - 말소기준권리보다 선순위 권리입니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무 및 인수 여부)

* 임차인: 김 (김성진)

* 보증금: 181,500,000원

* 차임: 0원

* 전입신고일: 2022년 2월 18일

* 확정일자: 2022년 1월 28일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 181,500,000원의 전액 또는 일부가 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 김성진 임차인의 주택임차권 (보증금 181,500,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 시 매수인에게 인수됩니다.

* 등기부채권 총액: 181,500,000원

4. 상권분석

4.1. 인근 상권 특성

* 본 물건지는 포항시 북구 득량동에 위치한 아파트 단지 내에 속합니다.

* 주변은 아파트 단지와 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설 및 학교 등 생활 편의 시설이 인접해 있어 주거지로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설이나 유흥가와는 거리가 있어 비교적 조용한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 경성홈타운1차아파트

* 건축 연도: 2002년

* 총 세대수: 370세대

* 동수: 2개동

* 최고 층수: 15층

* 주차 대수: 총 259대 (지상 3대, 지하 14대 포함)

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

5.2. 주변 편의/교육 시설

* 교육시설: 포항이동중학교, 양학중학교 등 (해당 물건지 주변은 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.)

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인 보증금

* 대항력 있는 임차인 김성진 씨의 보증금 181,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 낙찰가의 최대 181,500,000원까지 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 차임이 0원인 점은 특이사항이며, 실제 임대차 관계 및 거주 상황에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크 (혐오시설 등)

* 제공된 정보상 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 언급은 없습니다.

* 다만, 토지 이용 계획에 가축사육제한구역, 보호구역 등이 포함되어 있으나 이는 일반적인 주거 지역에서도 흔히 나타나는 사항입니다.

* 입찰 전 반드시 주변 시설에 대한 현장 조사를 통해 혐오시설 또는 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 시설의 존재 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 북구 득량동에 위치한 경성홈타운 아파트입니다.

* 준공 후 20년 이상 경과되었으나, 일반적인 주거 지역으로서의 입지 여건 및 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 181,500,000원을 배당에서 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다.

* 따라서, 실제 취득 원가를 면밀히 계산하고, 잠재적 인수 보증금 리스크를 충분히 반영한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건은 리스크 요인이지만, 임차인이 배당을 통해 보증금을 상당 부분 회수할 경우, 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 포항시 북구 지역의 아파트 시장 동향 및 해당 단지의 시세 변동 추이를 분석하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

* 인근 학교 및 주거 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자에게도 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석: 최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 면적(59.53㎡)의 매매가는 2026년 5월~6월 기준으로 110,000,000원에서 128,000,000원 범위에 있습니다.

* 리스크 고려: 대항력 있는 임차인의 보증금 181,500,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 위험이 존재합니다. 만약 임차인이 보증금을 전혀 회수하지 못한다면, 낙찰가 외에 181,500,000원을 추가로 부담해야 하므로, 이러한 최악의 경우를 대비한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 상기 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 시장 가격 하단부보다 낮은 금액으로 입찰가를 제시하는 것이 바람직합니다. 또한, 임차인이 배당을 통해 보증금의 상당 부분을 회수할 수 있다는 가정 하에, 다음과 같은 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

90,000,000원 ~ 100,000,000원

* 참고사항: 본 예상 입찰가는 임차인의 보증금 회수율에 따라 총 취득 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 배당표 및 배당 예상액을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.