나이스옥션 법원경매 포항 2025타경323 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 1차우방타운 108동 8층 807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 ""대흥초등학교""남측 인근에 위치하는 ""1차우방타운 제108동 제8층 제807호"" 단위세대로서, 부근 일대는 대단위 아파트단지, 학교, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층건 중 제8층 제807호 단위세대로서
(사용승인일: 1990.12.24)
- 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감
- 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 천 정: 천정지 등 마감,
- 창 호: 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보 및 소화설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 남동측 완경사지대에 계단식으로 조성된 ""아파트부지 및 단지내 상가부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 북측으로 폭 약 12미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천공보호구역(용흥)<온천법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경323 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 1차우방타운 108동 8층 807호

* 용도: 아파트

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 48.50㎡ (약 14.67평) (토지지분)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "대흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대단위 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 간선도로 등이 위치하여 전반적인 교통사정은 양호한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물 중 제8층 제807호 단위세대로서, 사용승인일은 1990년 12월 24일임. 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 바닥은 내장 바닥재 및 일부 타일, 천정은 천정지, 창호는 섀시창호로 마감되어 있음.

* 이용상태: 아파트로 이용 중임.

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 화재경보 및 소화설비, 승강기 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 남동측 완경사지대에 계단식으로 조성된 아파트 부지 및 단지 내 상가 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 단지는 남서측 및 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접하고 있음.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m)와 저촉되는 부분이 있고, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 온천공보호구역(용흥)으로 지정되어 있음.

* 공부와의 차이: 공부상 현황과 실제 이용상태 간 차이는 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 4월 5일 접수된 경북대구낙농협동조합의 근저당권(을11, 채권최고액 금115,200,000원)임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 등기부채권 총액: 190,285,688원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 류

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2021년 6월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 기타 권리사항: 현재 진행 중인 본 경매 사건(2025타경323)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정임. 등기부상 소유권 이전, 압류, 가압류, 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등이 존재하나, 이들 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 시 소멸됨.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 대규모 아파트 단지 밀집 지역에 위치하며, 인근에 대흥초등학교와 같은 교육 시설 및 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있음.

* 단지 내 부대시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 단지 내 생활 편의성이 높음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특정되지 않음.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 남측 인근에 대흥초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이하며, 교육 환경이 비교적 양호함.

* 교통 접근성: 단지까지 차량 진입이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 버스 승강장 및 주요 간선도로 접근성이 좋음.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리함.

* 단지 개요: 해당 아파트 단지는 총 23개동, 2652세대로 구성된 대규모 단지임.

* 건축 연도: 1990년 12월 24일 사용승인된 건물로, 연식이 약 35년 가량 되어 신축 건물 대비 노후도가 있음.

* 주차: 총 1006대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 대규모 단지임을 감안할 때 세대당 주차 가능 대수는 다소 부족할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1990년에 사용승인된 건물로서, 향후 유지보수 및 수선에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 당시 거주인의 부재로 인해 내부 구조, 마감 상태, 관리 상태 등을 직접 확인하지 못하였음. 이는 실제 물건의 가치와 향후 투자 비용에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 직접 확인이 필요함.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 여러 용도지역(도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역)에 걸쳐 있으며, 도로 저촉, 각종 보호구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하여 향후 개발 또는 건축 관련 계획 수립 시 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동에 소재한 1차 우방타운 내 아파트로, 대흥초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다. 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호하며, 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸되는 깨끗한 상태입니다. 임차인의 대항력도 없어 인수할 보증금 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 건물의 연식, 내부 상태 미확인, 토지 이용상의 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가(1억 3천만원) 대비 최근 유사 면적 실거래가가 8천만원대임을 감안할 때, 신중하고 면밀한 분석 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 초등학교 인접 및 주변 생활 편의시설 이용이 편리한 주거 지역에 위치.

* 권리 관계 명확: 인수해야 할 임차보증금 및 소멸되지 않는 권리가 없어 안전한 취득 가능.

* 가격 메리트 기대: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮아, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회 모색 가능.

* 안정적인 수요: 대단지 아파트로, 지역 내에서의 꾸준한 수요 예상.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 면적인 84.98㎡의 경우 2026년 6월 3일 12층이 88,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 84.98㎡ 면적의 아파트에서 보증금 9천만원대의 전세 거래 사례가 확인됩니다. 본건은 8층으로 12층 실거래가와 층수 차이가 있으나, 면적과 입지가 유사하다는 점에서 88,000,000원을 기준으로 삼아볼 수 있습니다. 감정가 130,000,000원은 최근 시장 가격 대비 높은 편으로 판단됩니다. 따라서, 현 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 105,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 입찰 시에는 물건의 실제 상태(내부 확인 불가 등)와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 입찰가는 순수하게 물건의 가치와 경매 시장의 경쟁 상황에 따라 결정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.