나이스옥션 법원경매 의성 2025타경247 [1] 경상북도 청송군 부남면 감연리 산8-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼감정 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청송군 부남면 감연리 통칭 ""감연마을"" 북동측 근거리에 위치하며 주위는
농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대에 위치한 부정형 토지로서 '자연림'상태입니다.

인접 도로상태

본건 북측, 남동측, 남측, 남서측 일부가 폭 약 2-3미터 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계확관리지역), 성장관리계획구역 가축사육제한구역(2022-04-04)
(문화재보호법 청송군문화유산조례_도지정문화재 문화유산에서 300m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-04-04)
(주거밀집지역에서1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(2023-11-01)(주거밀집지역에서100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)
수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, (낙동강)수변구역(2021-06-11)
<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 북측 끝 부근에 분묘 1기가 소재합니다.

물건 비고

현황 임야 및 일부 도로, 연고 미상의 분묘 소재 (분묘기지권 성립여부 불분명), 지적 경계의 굴곡이 심하고 경계선 내에 타 지번 토지가 소재하여 정확한 위치는 전문기관의 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경247 (1) 사건에 대한 물건 기본정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의성지원 2025타경247 (1)

소재지: 경상북도 청송군 부남면 감연리 산8-1

용도: 임야

감정가: 102,263,000원

토지면적: 29,218.00㎡ (약 8,839.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안동행복신용협동조합

비고: 분묘기지권, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 청송군 부남면 감연리에 위치하며, 주변은 농경지와 임야로 형성된 전원 지역입니다.

2.1. 주변환경 및 교통

주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

본 물건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

가장 가까운 마을은 "감연마을"이며, 해당 마을 북동측 근거리에 위치합니다.

2.2. 주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 농촌 지역 특성을 고려할 때, 본 물건 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

생활 편의를 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

주변에 특이하게 언급된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (안동행복신용협동조합, 2021-03-08)

인수되는 권리: 없음

등기부상 권리 내역:

* 갑2: 소유권이전 (주식회사썬웍)

* 갑10: 소유권이전 (주식회사와이비에너지, 매매 100,000,000원)

* 을1: 근저당권 (안동행복신용협동조합, 300,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 지상권설정공동담보목록 (안동행복신용협동조합) - 말소

* 갑14: 가압류 (해성산전주식회사, 52,370,000원) - 말소

* 갑15: 압류 (기흥세무서장) - 말소

* 갑16: 가압류 (기술보증기금, 1,375,000,000원) - 말소

* 갑17: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑18: 임의경매 (안동행복신용협동조합, 269,853,164원) - 말소

총 채무액: 1,727,370,000원

3.2. 물건명세서상 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약상 을2 지상권은 말소되었으므로, 명확한 인수 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 해당 부분에 대한 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에는 별도의 임차인이 등재되어 있지 않아 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상북도 청송군 부남면의 농촌 지역에 위치하며, 주변 환경은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있습니다.

별도의 상업 시설이나 유동 인구가 많은 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의 시설 수준으로 판단됩니다.

주요 용도는 농업 또는 임업 관련 활동으로 제한될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 "감연마을" 인근에 위치하여 해당 마을을 중심으로 생활권이 형성될 가능성이 있습니다.

소형 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

인근에 대형 마트, 병원 등 편의 시설이 부족하여 기본적인 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

6.1. 분묘 관련 문제

현황 임야 내 연고 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

이는 추후 분묘 이장 등 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 토지 경계 및 현황 불일치

지적 경계의 굴곡이 심하며, 경계선 내에 타 지번 토지가 소재하는 등 지적과 현황이 불일치할 가능성이 높습니다.

정확한 위치 파악 및 토지 이용을 위해서는 전문 기관의 측량이 필수적입니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (주거밀집지역 100m, 1000m, 2022-04-04, 2023-11-01), 수변구역 (낙동강), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

특히 가축 사육 제한 및 수변구역 지정은 개발 행위에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 문화재 보호

도지정문화재로부터 300m 이내에 위치하여 관련 법규에 따른 추가적인 개발 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 청송군에 위치한 임야로, 자연림 상태이며 주변 환경은 농경지 및 임야로 둘러싸여 있습니다.

등기부상 복잡했던 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 대부분 말소될 예정이어서 법적으로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

하지만, 분묘 존재, 지적 경계 불명확, 복잡하고 까다로운 토지 이용 규제 등은 본 물건의 활용도를 제한하고 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

또한, 주변 편의 시설 접근성이 낮고 교통 사정이 보통 수준이므로, 투자 시 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

자연 녹지 지역 토지로서의 가치

향후 지역 개발 시 잠재적 가치 상승 가능성 (현재로서는 구체적 정보 부족)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 102,263,000원이며, 토지 면적은 29,218.00㎡ (약 8,839.1평)입니다.

면적당 감정가는 약 3,490원/㎡ (약 11,500원/평) 수준입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금 또는 차임은 없으며, 대부분의 채무는 말소될 예정입니다.

총 채무액은 1,727,370,000원에 달하나, 이는 감정가 및 낙찰가와 직접적인 관련이 없습니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 물건은 분묘, 지적 경계 불명확, 복잡한 토지이용규제 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있습니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

현장 답사를 통해 분묘의 정확한 위치와 상태, 지적 경계 문제를 확인하고, 관련 법규에 대한 심도 있는 검토 후 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.