나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10984 [1] 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 19층1906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 임수동 소재 ""이마트"" 북측 인근에 위치하는 ""보미더리즌타워
제19층 제1906호"" 단위세대로서, 부근일대는 근린생활시설, 대형마트, 중소규모의 공장
등으로 형성되어 있어 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 인근에 버스승강장이 소재하는등 제반교통사정 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층건 중 제19층 제1906호로서,
외벽: 복합판넬, 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 폭 약 9미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든
축종제한구역(환경관리과문의)), 국가산업단지(구미국가3단지), 지원시설구역(2015-07-08).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10984 (1)

소재지: 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 19층1906호

용도: 오피스텔

감정가: 82,000,000원

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.901㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평) - 전용면적

건물지분: 22.76㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 구미시 임수동 소재 "이마트" 북측 인근에 위치함.

* 주위환경: 근린생활시설, 대형마트, 중소규모 공장 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 교통 사정은 보통임.

* 도로: 남측 및 동측으로 폭 약 9미터의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 준공업지역, 국가산업단지(구미국가3단지) 내 지원시설구역임.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 정선아 (마스킹: 정 )

* 보증금: 82,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2021-12-09

* 배당신고일자: 2024-01-22

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권, 정선아, 82,000,000원. 말소: 인수 (매수인에게 대항 가능하며, 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 잔액 인수).

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (신동승). 말소.

* 갑3: 압류 (구미시). 말소기준권리.

* 갑4: 가압류 (경북신용보증재단, 21,626,681원). 말소.

* 갑5: 가압류 (흥국저축은행, 500,000,000원). 말소.

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 85,562,383원). 말소.

* 등기부채권 총액: 603,626,681원

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 임차권등기가 있어 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

* 본건 건물(보미더리즌타워)은 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설로 이용 중임.

* 주변에 이마트 등 대형마트가 위치하여 기본적인 상업 활동이 활발한 지역임.

* 중소규모 공장 등이 혼재하여 지역 경제 활동의 다양성을 보임.

* 건물 내 총 410세대의 오피스텔이 있어, 관련 상업 시설 및 주거 이용객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 승강장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 용이함.

* 편의시설: "이마트" 북측 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 주거/업무 환경: 오피스텔로서 주거 또는 소규모 업무 목적으로 활용 가능함.

* 건물 특징: 철근콘크리트 구조의 지상 19층 건물 중 19층에 위치함. 승강기, 위생, 급배수, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있음. 건물 사용승인일은 2019년 10월 21일임.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 정선아 임차인은 전입일자(2021-12-30)가 말소기준권리(압류 2023-11-09)보다 앞서므로 대항력을 가짐. 보증금은 82,000,000원으로 감정가와 동일함.

* 보증금 인수 위험: 경매 절차에서 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 함. 보증금이 감정가와 동일하므로, 낙찰가가 82,000,000원 미만일 경우, 낙찰가는 입찰가 외에 추가로 보증금의 일부를 부담하게 될 가능성이 매우 높음.

* 높은 총 채권 규모: 총 등기부채권액이 6억 원을 초과하여 감정가 8,200만원 대비 매우 높은 수준임. 이는 다수의 채권자가 경매에 참여했음을 시사하며, 채권 회수 과정에서의 복잡성이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 우려할 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 임수동에 위치한 보미더리즌타워 내 오피스텔로, 이마트 인근에 위치하여 편리한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 상태 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되나, 가장 중요한 고려 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인의 보증금(8,200만원)이 감정가와 일치하며, 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 그 잔액을 인수해야 하는 매우 높은 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 신중하게 고려해야 할 핵심적인 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 구미시 임수동이라는 지역적 이점 (이마트 인근, 교통 편리).

* 최근 매매 사례(2026년 2월 9일, 6,300만원)와 감정가(8,200만원)를 고려한 시세 차익 잠재력.

* 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능한 오피스텔임.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례(2026년 2월 9일): 6,300만원

* 감정가: 8,200만원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 보증금 8,200만원을 보유하고 있으며, 낙찰 시 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 명시가 있으나, 이는 경매 배당 절차 상의 우선순위에 따른 것으로 보이며, 물건명세서상의 "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 더 실질적인 위험을 나타냅니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 위험을 제외하고 순수 낙찰가 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다. 최근 거래가 및 감정가, 그리고 건물의 현황을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 다음과 같은 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 약 7,000만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 예상 입찰가는 순수 낙찰가 기준이며, 임차인 보증금 인수 금액은 별도로 고려하여 총 매수 금액을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.