나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10983 [1] 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 18층1809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 임수동 소재 '이마트 동구미점' 북측 인근에 위치하며, 부근일대는
국가산업단지 내 각종 공장, 지원시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층건 중 18층 1809호 단위세대로서
외벽 : 석재붙임, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감
창호 : 알미늄섀시 복층유리창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 주차타워설비,
승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 등고, 평탄한 가로장방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본 단지 남측 및 동측으로 왕복 2~3차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10~12m)접합, 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 국
가산업단지(구미국가3단지), 지원시설구역에 속함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 인하여 내부구조 및 내부 마감재 등은 단지 내 동일평형
오피스텔의 일반적인 상황을 기준으로 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10983 (1)

소재지: 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 18층1809호

용도: 오피스텔

감정가: 82,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

준공연도: 2019년 (사용승인일 2019-10-21)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 임수동에 위치하며, '이마트 동구미점' 북측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 국가산업단지 내 각종 공장, 지원시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 산업단지 종사자를 위한 배후 수요가 예상됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 김천세무서장의 압류(2024.01.24.)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 등기사항전부증명서상 을구 3번 주택임차권(2024.04.18.등기)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-31

확정일자: 2022-03-31

대항력: 있음

비고: 물건명세서에 따르면, 임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (본건의 경우 보증금 85,000,000원이 명시되어 있으며, 인수 가능성이 있습니다.)

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 갑3. 압류 (김천세무서장, 2024.01.24.)

말소 예정 권리: 을3. 주택임차권 (2024.04.18.등기)은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, '인수' 표기가 있어 확인이 필요합니다. (물건명세서상 인수 조건 확인)

기타 갑구 권리들(갑4, 갑5, 갑6, 갑7)은 말소기준권리 이후 설정된 것으로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 '이마트 동구미점'과 같은 대형 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

국가산업단지 내 지원시설구역에 속해 있어 오피스텔 및 근린생활시설의 수요가 있을 것으로 보입니다.

4.2. 배후 수요

구미국가산업단지가 인접해 있어 산업단지 종사자들의 주거 및 지원시설로서의 수요가 주요 배후 수요층이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 이마트 동구미점 등 쇼핑 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔로서 주거용으로 이용 중에 있으며, 주변에 공원 등 녹지 공간도 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김 씨가 대항력을 갖추고 있으며, 배당을 통해 보증금 85,000,000원이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 추가적인 매수 비용 발생 가능성을 의미합니다.

* 폐문부재: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 마감재 확인이 제한적이었으며, 동일 평형의 일반적인 상황을 기준으로 평가되었습니다. 실제 물건 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 산업단지 인접: 국가산업단지 인접으로 인한 소음, 분진 등 환경적 요인이 있을 수 있으나, 이는 개인 선호도에 따라 다르게 인식될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미 국가산업단지 인근에 위치한 오피스텔로, 산업단지 배후 수요를 기반으로 하는 입지를 갖추고 있습니다.

최근 거래 사례(2026년 2월, 6,300만원)와 감정가(8,200만원)를 고려할 때, 잠재적 가치는 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 8,500만원 인수 가능성이 주요 변수입니다.

따라서 입찰 시에는 이러한 인수 비용을 반드시 고려하여 총 매입 비용을 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 구미 국가산업단지 인근으로 배후 수요가 확보된 지역입니다.

* 수익성: 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능하며, 주거용으로도 활용됩니다.

* 최근 실거래가: 2026년 2월 9일, 동일 면적 6,300만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가 8,200만원 대비 최근 실거래가가 더 낮아, 시세 대비 저렴하게 낙찰 받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 및 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인의 보증금 8,500만원 인수 가능성을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 75,000,000원으로 산정합니다.

이는 최근 실거래가(6,300만원)와 감정가(8,200만원)를 종합적으로 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사와 시장 상황 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 매수 비용은 낙찰가에 임차인 보증금 중 배당받지 못한 잔액이 추가될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.