나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10974 [1] 경상북도 김천시 양천동 산26 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 김천시 양천동 소재 '양곡마을' 북측 인근에 위치하며 주위 일대는 마을주변 산림지대로 '고성산' 남측 한단부로 자연림 및 농지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량 출입은 불가능하고 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

모두 부정형의 토지로서 전체적으로 남하향 경사를 이루고 있으며 자연림 및 일련번호3 하단부에는 묘지상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>
■일련번호 2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>
■일련번호 3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 수목포함 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10974 (1)

소재지: 경상북도 김천시 양천동 산26

용도: 임야

감정가: 48,991,500원

토지면적: 5,157.00㎡ (약 1,560평)

토지지분: 5,157㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

2. 입지조건

물건은 경상북도 김천시 양천동 소재 '양곡마을' 북측 인근, '고성산' 남측 한단부에 위치하고 있습니다.

주위는 자연림 및 농지 등으로 형성된 산림지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입은 불가능한 맹지 상태로, 이에 따른 접근성 제약이 있습니다.

주변 시설 관련 검색 결과, 김천시에는 직지사, 부항댐 출렁다리, 국립김천치유의 숲 등 다수의 자연 및 휴양 시설이 있으나, 본건 소재지 인근에 특정 편의시설이나 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 본 토지는 산림지대에 위치하여 개발이 제한적인 지역으로 판단됩니다.

3. 권리분석

소유권은 이종렬(1971.02.15 등기)에서 이태한(2014.04.03 협의분할에 의한 상속)으로 이전되었습니다.

등기부 상 채권 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당 (말소기준권리): 김천농업협동조합 (2020.04.24, 78,000,000원)

* 지상권: 김천농업협동조합 (2020.04.24)

* 근저당: 김남규 (2020.04.29, 25,000,000원)

* 임의경매: 김천농업협동조합 (2025.04.18, 74,968,446원)

총 등기부채권액은 103,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리인 김천농업협동조합의 근저당권 및 이에 준하는 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 경매를 통해 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 '양곡마을' 북측 인근에 위치한 산림 지역의 임야입니다.

주변은 자연림과 농지가 혼재된 산간 지역으로, 일반적인 상업 활동이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

지역 특성상 개발이 제한적이며, 자연 환경을 기반으로 한 토지 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

'양곡마을'이 인근에 위치하나, 차량 접근이 어려운 맹지 상태이므로 기본적인 생활 편의시설 이용은 차량을 이용한 외부 접근에 의존해야 합니다.

'고성산' 인근의 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지에 대한 차량 및 건축물 진출입이 어려운 맹지 상태로, 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 따릅니다.

* 분묘기지권: 토지 현황 상 묘지가 확인되며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 처분에 있어 법적, 현실적 제약이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 공동담보: 물건명세서 및 특이사항에 공동담보로 명시되어 있어, 관련된 추가 채무 관계나 기타 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 수목 포함 매각: 토지와 함께 수목까지 일괄 매각되는 조건이므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 준보전산지 등으로 지정되어 건축 및 토지 이용에 대한 법적 제한이 존재합니다. (가축사육제한구역, 공장설립승인지역 포함)

7. 종합 의견

본 경매 물건은 김천시 양천동 소재 임야로, 감정가는 48,991,500원, 토지 면적은 약 1,560평입니다.

권리 관계는 비교적 양호하여 말소 기준 권리 이하의 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

하지만 맹지, 분묘기지권 존재, 공동담보 물건이라는 점은 상당한 리스크 요인입니다.

특히 분묘기지권은 토지 활용에 결정적인 영향을 미치므로, 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 위치, 수량, 분묘기지권의 성립 가능성 등을 철저히 조사해야 합니다. 수목이 포함된 일괄 매각 조건도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야: 약 1,560평에 달하는 넓은 토지로, 잠재적인 개발 또는 투자 가치를 지니고 있습니다.

* 자연 친화적 입지: '고성산' 인근의 쾌적한 자연 환경은 향후 활용 방안에 따라 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 낮은 채무액: 총 등기부채권액(103,000,000원) 대비 감정가가 낮아, 권리 인수 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 48,991,500원을 기준으로 하되, 맹지, 분묘기지권, 공동담보 등 현장 확인 및 추가 조사가 필요한 리스크 요인들을 신중하게 고려하여 산정해야 합니다. 인근 유사 임야의 시세, 토지 이용 제한 현황, 그리고 분묘기지권으로 인한 잠재적 가치 하락 요인 등을 종합적으로 분석하는 것이 중요합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.