나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10464 [1] 경상북도 경주시 내남면 명계리 54-3 바동 교육연구시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10464 [1] 경상북도 경주시 내남면 명계리 54-3 바동 교육연구시설 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매2계 2025타경10464 | 소재지: 경상북도 경주시 내남면 명계리 54-3 바동 | 감정가: 2,347,905,480원 | 최저가: 1,643,534,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 경주지원 2025타경10464 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10464 (1)

소재지: 경상북도 경주시 내남면 명계리 54-3 바동

용도: 교육연구시설

감정가: 2,347,905,480원

토지면적: 7,743.00㎡ (약 2,342.16평)

토지 지분율: 774300

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 4,723.20㎡ (약 1,428.78평)

건물 지분율: 472320

건물 제시외면적: 97.90㎡ (약 29.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 충OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 내남면 명계리 소재 '명계1리마을회관' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입은 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 서측으로는 왕복 2차선 포장도로, 남측으로는 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 소유자이자 채무자는 정OO이며, 채권자는 충OOOOOOO입니다. 본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 특별히 주의해야 할 사항으로는 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 임차인이 채무자를 상대로 지상물매수청구 등에 관한 민사소송을 진행 중에 있습니다 [경주지원 25가단 1854]. 경매 절차 상 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 다만, 임차인이 설치한 구축물 및 일부 제시외 건물은 매각에서 제외될 수 있으니 감정평가서를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 경주시 내남면 명계리는 농경지와 임야, 주택, 공장 등이 혼합된 지역적 특성을 보입니다. 과거 폐교된 학교 부지로 이용되었으며, 현재는 일부 건물이 주택, 화장실, 교실, 그리고 '경주치즈학교 체험장' 등으로 활용되고 있습니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 보이지 않으며, 전원적이거나 지역 기반의 활동 위주의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 경주시 외곽 지역에 위치하여 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 주변이 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 대규모 편의시설이나 문화시설, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다. '경주치즈학교 체험장'으로 활용되는 등 지역 특색을 살린 용도로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 법정지상권 성립 가능성과 현재 진행 중인 임차인과의 민사소송입니다. 이러한 법적 분쟁은 낙찰 후 재산권 행사에 제약을 주거나 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다. 또한, 폐교되었던 학교 부지로서 건물의 노후화 정도나 유지보수 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다. 주변 지역(명계3리)에서 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있어, 해당 지역 또는 인근에 혐오 시설이 입지할 가능성이나 그로 인한 환경적 영향, 부동산 가치 하락 가능성 등을 간과해서는 안 됩니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지와 다수의 건물을 갖춘 교육연구시설 용도의 물건으로, 일괄 매각을 통해 개발 잠재력을 가질 수 있는 물건입니다. 폐교된 학교 부지라는 점과 '경주치즈학교 체험장' 등으로 활용된 이력이 있어, 교육, 체험, 숙박 등 특정 목적의 시설로 재활용될 가능성이 있습니다. 그러나 법정지상권 및 진행 중인 소송 등 복잡한 권리 관계와 주변 지역의 환경 문제 가능성은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

토지 면적이 넓고 건물의 활용 방안이 다양할 수 있다는 점은 투자 가치가 있습니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다. 또한, 인근에 유사한 규모의 교육연구시설이나 체험시설 등의 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 리스크 요인들을 철저히 분석하고, 소송 결과 및 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 전략이 있다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있을 것입니다.

주변 시설 관련 조사 결과, 경주시 내남면 명계3리 인근에 산업단지 내 폐기물 매립시설 에어돔이 설치되어 있어 지역 주민들이 소음, 악취, 경관 훼손 등을 우려하며 혐오 시설로 인식하고 있으며, 이로 인해 부동산 매매에 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 본건과의 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요하나, 향후 주변 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소이므로 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

법원 정보

경주지원 경매2계