나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10465 [1] 경상북도 경주시 문무대왕면 용동리 산358 답 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10465 [1] 경상북도 경주시 문무대왕면 용동리 산358 답 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매3계 2025타경10465 | 소재지: 경상북도 경주시 문무대왕면 용동리 산358 | 감정가: 98,914,700원 | 최저가: 33,553,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 경주지원 2025타경10465 (1)이며, 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 경주시 문무대왕면 용동리 산358 일원 (목록 1, 2, 3 합산)이며, 토지일부지분매각이 진행됩니다.

용도는 답(농경지) 및 임야가 혼재되어 있으며, 감정가는 98,914,700원입니다.

채무자 및 소유자는 최OO, 채권자는 경OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지 면적은 13,061.00㎡ (약 3,951.04평)입니다.

건물 면적 및 제시외 면적은 모두 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분(1239947.51/총 지분)입니다.

1.3. 핵심 특이사항

본 경매는 토지 지분 매각이며, 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다.

또한, 분묘 1기가 소재하며 분묘기지권 성립 여지가 있다는 점이 주요 특이사항입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 토지는 양보들 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야 및 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

전반적인 환경은 보통 수준으로 평가되나, 개발압력이 높지 않은 외곽 지역입니다.

2.2. 교통상황

교통 상황은 매우 불편합니다.

본건까지 차량 출입이 불가능한 상태이며, 대중교통 사정 또한 불편합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호 1은 부정형 토지로서 임야 상태이며, 기호 2, 3은 사다리꼴 및 직사각형에 가까운 평지 토지로서 농경지이나 현재는 경작하지 않는 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태 및 토지이용계획

본건은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다.

기호 1은 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 소하천구역 등 각종 제한이 많습니다.

기호 2, 3은 생산관리지역 및 가축사육제한구역입니다.

전반적으로 개발행위에 대한 제한이 강력한 토지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 주의사항

매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 지분 매각의 경우 공유자와의 관계 정리(매수 또는 공유물 분할 청구 소송)가 필요하며, 이는 상당한 시간과 비용을 요구하는 리스크입니다.

최저매각가격은 분묘 소재로 인해 사용이 제한받는 가치가 반영된 가격입니다.

3.2. 농지취득자격증명

목록 2, 3은 농지이므로 매수인은 잔금납부 기한까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다.

미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

3.3. 분묘기지권 분석

기호 1 지상에 분묘 1기가 소재합니다.

분묘기지권이 성립할 여지가 있으며, 이는 토지 소유권자라 하더라도 해당 분묘의 철거를 요구하기 어려운 법적 권리입니다.

따라서, 토지 이용 및 개발에 있어 영구적인 장애 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지와 임야가 주를 이루는 외곽 지역이므로, 상업 시설이나 상권 분석은 의미가 없습니다.

투자의 초점은 토지 자체의 장기적인 보유 가치 및 농업용으로 맞춰야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

차량 출입이 불가능하며 대중교통 이용이 불편한 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설(병원, 마트 등) 접근성은 매우 낮습니다.

주변에 명확한 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 분묘가 소재하고 있어 인접 지역의 이용 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

가장 큰 리스크는 지분 매각입니다. 나머지 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 토지를 현금화하거나 단독 소유로 만드는 과정이 필수적이며, 이 과정에서 추가적인 비용과 불확실성이 발생합니다.

5.2. 개발 제한 및 맹지

맹지이며 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역에 걸쳐 있어 현재 상태로는 건축 행위가 사실상 불가능합니다.

토지의 이용 목적이 농업용이나 장기적인 투기로 한정됩니다.

5.3. 분묘기지권

성립 여지가 있는 분묘기지권은 토지의 가치를 영구적으로 하락시키는 요소입니다.

이를 해결하기 위해서는 분묘 이장 관련 합의가 필요하며, 합의가 되지 않을 경우 법적 분쟁을 감수해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 토지 일부 지분 매각, 맹지, 농지취득자격증명 요구, 분묘기지권 성립 여지라는 네 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있는 고난도 경매 물건입니다.

초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 지분 경매와 농지 관련 법규, 분묘 관련 법률에 대한 전문적인 지식을 가진 특수물건 전문가에게 적합합니다.

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 정확한 상태와 도로 상황을 확인해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

경쟁률이 낮을 가능성이 높아 최저가 부근에서 낙찰받을 수 있는 기회가 있습니다.

장기적인 관점에서 나머지 공유 지분을 저가에 매입하거나, 공유물 분할 소송을 통해 토지를 분할하여 최종적으로 단독 소유를 목표로 할 경우 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

용도가 답(농지)과 임야인 점을 고려하여, 농업 경영 또는 장기적인 재산 증식 목적으로 접근해야 합니다.

단기 차익을 기대하기는 어려운 물건입니다.

법원 정보

경주지원 경매3계