나이스옥션 법원경매 천안 2022타경5979 [2] 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 398 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2023.01.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 소재 "관성3리마을회관" 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로 주위는 주택 및 농경지, 자연림, 축사 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2) : 대체로 사다리형의 완경사지로서, 현황 "창고용 건부지"로 이용 중임.

기호(10,11) : 대체로 부정형의 평지로서, 현황 평탄화 공사가 진행 된 휴경지로 이용 중임.

기호(12,19) : 대체로 부정평의 완경사지로서, 현황 "전 등"으로 이용 중임.

기호(19) : 대체로 부정형의 완경사지로서, 현황 "전 등"으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2) : 본건 서측으로 현황 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로를 통해 진출입이 가능함.

기호(10) : 본건 북측으로 현황 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하나, 직접적인 진출입은 인접 필지를 통해 가능함.

기호(11,12,19) : 지적상 "맹지"이나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,10-12,19) : 보전관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(2,10,12,19) 지상에 별지 ‘사진용지’와 같이 제시외 수목(소나무, 밤나무 등)이 식재되어 있으며, 제시외 수목은 수종, 규격, 수령, 식수면적, 생육상태 및 현상, 이식의 정도 등 수목의 가격형성 제반 요인을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도 기재하였으니 참고 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2004.03.22)
외벽 : 콘크리트 등 마감.
내벽 : 콘크리트 등 마감.
바닥 : 콘크리트 등 마감.

이용상태

기호(1) : 창고로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함
2. 2023. 3. 31.자 정치용,정성영으로부터 공사대금에 관한 유치권신고서가 제출되었고, 2025. 9. 12. 유치권확인 청구의 소(대전지방법원 천안지원 2023가단105996)가 확정되어 180,761,160원을 피담보채권으로 하는 유치권이 있음
3. 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2022타경5979 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 398

용도: 숙박시설 (참고: 건축물표제부상 주용도는 단독주택으로 기재되어 있으며, 감정평가서상으로는 창고로 이용 중인 것으로 명시되어 있어 용도에 대한 확인이 필요합니다.)

감정가: 444,582,500원

토지면적: 2809.00㎡ (약 850.32평)

건물면적: 199.65㎡ (약 60.40평)

매각대상: 토지, 건물 일괄 매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 소재 "관성3리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 자연림, 축사 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 본 건 토지는 일부 필지(기호 2) 서측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로와 접하여 진출입이 가능하며, 다른 필지(기호 10)는 북측 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하나 인접 필지를 통해, 나머지 필지(기호 11, 12, 19)는 지적상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능한 상태임.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내 지역), 공장설립승인지역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2019년 1월 18일 접수된 충절로신용협동조합의 근저당권(을1)으로 추정되며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 인수되는 유치권(180,761,160원)이 존재하여 낙찰자가 부담해야 함.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 가압류, 근저당, 강제경매, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 유치권 분석:

* 정치용, 정성영으로부터 공사대금 채권을 근거로 한 유치권 신고가 제출되었으며, 2025년 9월 12일 유치권 확인 청구 소송(대전지방법원 천안지원 2023가단105996)이 확정되어 180,761,160원을 피담보채권으로 하는 유치권이 성립되어 있음. 이는 낙찰자가 반드시 인수해야 할 채무임.

* 임차인 현황:

* *: 정성영

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2022-07-21

* 대항력: 없음. 해당 임차인은 보증금을 전부 배당받지 못할 경우 잔여 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있으나, 대항력이 없어 일반적으로는 배당을 통해 우선 변제받게 됨.

* 비고: 임대차 관계 미상의 임차인이 추가로 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지, 주택, 축사 등이 혼재된 농촌 또는 준농촌 지역에 위치하고 있어, 상업적 기능보다는 전원생활, 농업 또는 관련 시설 운영에 적합한 입지임. 주변에 별도의 상업 시설이 발달하지 않아 상권으로서의 가치는 제한적이라고 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "관성3리마을회관"이 인근에 위치하며, 시내버스 정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능함. 다만, 마트, 병원 등 생활 편의 시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됨.

* 자연환경: 주변에 자연림이 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있으나, 축사가 혼재하는 점은 생활 환경에 영향을 줄 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 부담: 180,761,160원에 달하는 확정된 유치권이 존재하여, 낙찰 시 반드시 인수해야 하는 주요 부담임.

* 건축물 정보 불일치: 건축물표제부상 주용도가 단독주택으로 기재되어 있으나, 감정평가서상으로는 창고로 이용 중이며, 숙박시설로도 평가되었습니다. 또한, 건축물표제부상 구조는 벽돌구조로, 감정평가서상으로는 철근콘크리트구조로 기재되어 있어, 실제 건물 상태 및 용도에 대한 정확한 확인이 필요함.

* 맹지 및 도로 접근성: 일부 토지가 지적상 맹지이며, 다른 필지 역시 인접 토지를 경유하여 접근해야 하는 불편함이 있을 수 있음.

* 농지취득자격증명: 토지 이용 현황 및 지목(전 등)으로 보아 농지법에 따른 농지취득자격증명이 필요할 수 있으며, 취득이 제한될 가능성도 있음.

* 중복사건 및 병합사건: 여러 경매 사건이 중복 또는 병합되어 진행되고 있어, 권리 관계 분석 및 경매 절차가 복잡할 수 있음.

* 미확인 임차인: 임대차 관계 미상의 임차인이 추가로 존재할 가능성이 있어, 명도 및 임대차 관련 분쟁의 소지가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 충청남도 천안시 동남구 병천면의 보전관리지역에 위치한 토지 및 건물 매물로, 현재 창고 또는 단독주택 용도로 사용되고 있으나 숙박시설로도 평가된 바 있습니다. 상당한 금액의 확정된 유치권이 존재하며, 건축물 용도 및 구조에 대한 불일치, 일부 맹지, 농지취득자격증명 필요성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 복잡한 권리 관계와 잠재적 부담을 신중하게 고려하여 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지를 상대적으로 낮은 감정가에 확보할 수 있는 기회.

* 유치권 문제를 원만히 해결하고 토지 이용 계획을 명확히 할 경우, 농업, 축산 또는 전원주택 부지로서의 개발 잠재력 보유.

* 천안시 동남구 지역의 개발 계획 및 향후 지가 상승 가능성 고려.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가(444,582,500원)를 기준으로 하되, 인수해야 할 유치권 채권액 180,761,160원을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 임차인 정성영의 보증금 30,000,000원은 대항력이 없으므로 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 전액 배당받지 못할 경우 인수 부담이 될 수 있으므로 보수적으로 접근해야 합니다.

* 건축물 용도 및 구조 불일치, 맹지, 추가 임차인 존재 가능성 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 시각으로 권리 인수 및 명도 비용, 제반 비용을 포함하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주의: 정확한 예상 입찰가는 본 건의 실제 시장 가치, 경매 현황, 유치권 해결 방안, 명도 가능성, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 리스크 요인을 충분히 고려하여, 감정가의 50~60% 수준, 즉 약 222,291,250원 ~ 266,749,500원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 별도의 정밀 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.