나이스옥션 법원경매 천안 2022타경5979 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 138 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2023.01.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 소재 "관성3리마을회관" 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로 주위는 주택 및 농경지, 자연림, 축사 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2) : 대체로 사다리형의 완경사지로서, 현황 "창고용 건부지"로 이용 중임.

기호(10,11) : 대체로 부정형의 평지로서, 현황 평탄화 공사가 진행 된 휴경지로 이용 중임.

기호(12,19) : 대체로 부정평의 완경사지로서, 현황 "전 등"으로 이용 중임.

기호(19) : 대체로 부정형의 완경사지로서, 현황 "전 등"으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2) : 본건 서측으로 현황 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로를 통해 진출입이 가능함.

기호(10) : 본건 북측으로 현황 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하나, 직접적인 진출입은 인접 필지를 통해 가능함.

기호(11,12,19) : 지적상 "맹지"이나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,10-12,19) : 보전관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(2,10,12,19) 지상에 별지 ‘사진용지’와 같이 제시외 수목(소나무, 밤나무 등)이 식재되어 있으며, 제시외 수목은 수종, 규격, 수령, 식수면적, 생육상태 및 현상, 이식의 정도 등 수목의 가격형성 제반 요인을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도 기재하였으니 참고 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2004.03.22)
외벽 : 콘크리트 등 마감.
내벽 : 콘크리트 등 마감.
바닥 : 콘크리트 등 마감.

이용상태

기호(1) : 창고로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함
2. 목록4 을구 순위 16번 지상권 설정등기(2019.8.8.접수번호 제73098호), 이에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음
3. 목록1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,17에 대하여 2023. 3. 31.자 정치용,정성영으로부터 공사대금에 관한 유치권신고서가 제출되었고, 2025. 9. 12. 유치권확인 청구의 소(대전지방법원 천안지원 2023가단105996)가 확정되어 180,761,160원을 피담보채권으로 하는 유치권이 있음
4. 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2022타경5979 (1) 사건으로, 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 138에 소재하고 있습니다. 용도는 다가구주택이며, 감정가는 2,097,547,670원입니다. 토지 면적은 9047.00㎡ (약 2737.06평)이고, 건물 면적은 817.94㎡ (약 247.50평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 중OOOOOOO입니다.

1.1. 건축물 정보

본 물건에는 두 개의 주요 건축물이 포함되어 있습니다.

* 건물(1)은 철근콘크리트구조의 단층 창고시설로, 사용승인일은 2004년 3월 22일이며, 연면적은 194.18㎡ (약 58.75평)입니다.

* 건물(3)은 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 다가구주택(3가구) 및 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 사용 중이며, 사용승인일은 2020년 2월 20일입니다. 연면적은 791.00㎡ (약 239.48평)입니다.

제시외 건물 및 수목도 포함 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 소재 "관성3리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 주택, 농경지, 자연림, 축사 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 전원 주거지대입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호(2) 토지는 서측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 기호(10) 토지는 북측으로 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있으나, 직접적인 진출입은 인접 필지를 통해 가능합니다.

* 기호(11, 12, 19) 토지는 지적상 맹지이나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 2, 10-12, 19)는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내 지역) 및 공장설립승인지역(1호)의 제한을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부에는 소유권 이전(1996.08.08), 지상권 설정(2019.08.08, 인수 가능성 있음), 근저당권(2020.02.05, 말소기준권리), 근저당권(2020.03.09, 말소), 소유권이전청구권가등기(2022.04.01), 다수의 가압류(2022년), 임의경매개시결정(2022년) 등이 기재되어 있습니다. 건물 등기부에는 소유권 보존(2020.03.09), 근저당권(2020.03.09, 말소), 소유권이전청구권가등기(2022.04.01), 다수의 가압류, 임의경매개시결정(2022년) 등이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을15번 접수일자 2020년 2월 5일자 충절로신용협동조합의 근저당권입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리(2020.02.05.)보다 선순위인 목록4 을구 순위 16번 지상권 설정등기(2019.08.08)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있어 말소 가능성을 확인해야 합니다.

* 그 외 대부분의 근저당, 가압류, 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 유치권

* 정치용, 정성영으로부터 공사대금에 관한 유치권 신고(2023.03.31)가 있었으며, 2025년 9월 12일자로 유치권 확인 청구의 소(대전지방법원 천안지원 2023가단105996)가 확정되어 180,761,160원의 피담보채권을 가지는 유치권이 성립되어 있습니다. 유치권은 등기부상 표시되지 않으나 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.5. 임차인현황

* 목록1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,17에 대하여 2023. 3. 31.자 정치용, 정성영으로부터 공사대금에 관한 유치권신고서가 제출되었으며, 2025. 9. 12. 유치권확인 청구의 소가 확정되었습니다. (피담보채권 180,761,160원)

* 정치용이라는 임차인이 등록되어 있으나, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음으로 확인됩니다.

* 그 외 임대차 관계가 미상인 임차인이 있을 수 있어 이에 대한 주의가 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 소규모 점포(제1종근린생활시설)가 소재하고 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 낮아, 지역 기반의 소비 활동에 의존하는 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 지역 주민을 위한 편의점, 마을회관, 농업 관련 시설 등이 소재합니다. 병천면 소재지에 초등학교(병천초등학교), 중학교, 상업 시설, 관공서 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 해당 지역을 통해 이용 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 본건 주변에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 산업 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 주위 환경으로 축사 등이 혼재되어 있어 악취 등에 대한 잠재적 가능성은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 180,761,160원의 피담보채권을 가진 유치권이 성립되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정 등기가 존재하며, 신청채권자의 말소동의서가 제출되었으나 말소 여부는 명확히 확인해야 합니다.

* 미상 임차인: 임대차 관계가 확인되지 않은 임차인이 존재할 수 있어, 보증금 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 중복/병합 사건: 중복사건, 중복병합사건으로 처리되어 복잡성이 있습니다.

* 농지취득자격증명: 토지 일부가 농지일 경우, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 천안시 병천면의 넓은 토지에 다가구주택과 창고 시설이 소재하는 복합 용도의 부동산입니다. 주거 및 창고 용도로 활용 가능성이 있으나, 다수의 권리 관계와 함께 유치권, 소멸되지 않는 지상권 등의 복잡한 권리 분석이 요구됩니다. 특히 유치권의 인수 여부와 정확한 금액, 그리고 미확인 임차인의 존재 가능성은 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 주위 환경은 농촌 지대로, 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 9047㎡ (약 2737평)의 넓은 토지를 활용할 수 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 다가구주택과 창고시설이 공존하여 주거 및 사업 용도로 복합 활용이 가능합니다.

* 농촌 지역 내 입지: 향후 지역 개발 가능성 또는 전원생활, 귀농/귀촌 목적의 투자처로 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가는 본 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사, 최근 실거래가 분석, 권리 관계 및 유치권, 지상권 등 인수 부담에 대한 면밀한 법률 검토, 그리고 경매 시장의 동향 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 필수적입니다. 인수해야 할 유치권 및 지상권 관련 비용, 미확인 임차인 보증금 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.