나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5812 [1] 충청남도 아산시 음봉면 신정리 산27 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5812 [1] 충청남도 아산시 음봉면 신정리 산27 임야 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매9계 2024타경5812 | 소재지: 충청남도 아산시 음봉면 신정리 산27 | 감정가: 546,747,000원 | 최저가: 151,238,000원 | 용도: 임야

1. 물건개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 천안지원 2024타경5812 (1)이며, 충청남도 아산시 음봉면 신정리 산27 소재의 임야입니다.

감정가는 546,747,000원으로, 토지면적은 17,637.00㎡ (약 5,335.25평)의 대형 임야입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지 전체입니다.

1.2. 면적 및 용도

본 물건은 총 17,637.00㎡ (약 5,335.25평)의 임야이며, 건물 면적은 0㎡로 순수 토지 매각입니다.

토지이용계획상 용도지역은 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한), 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어, 개발행위에 상당한 제약이 있는 보전 목적의 토지입니다.

1.3. 특이사항 요약

본 물건은 분묘기지권 성립 가능성이 있는 분묘가 소재하며, 재매각 물건으로 진행되고 있습니다.

또한 임야도 상 맹지이나, 최선순위 지상권에 대한 말소 동의서가 제출되어 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 예정입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 입지 및 교통 상황

본건은 아산시 음봉면 신정리 "신정저수지" 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 간선도로변 농촌지역이며 주위환경은 보통 수준입니다.

인근까지 차량 접근은 가능하며, 아산시 중심부나 고속도로 나들목까지는 차량으로 약 15~20분 정도 소요되어 제반 교통상황은 보통입니다.

2.2. 토지의 형태 및 이용

본 토지는 부정형의 완경사 토지이며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

임야도 상 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나 인접 토지를 이용하여 출입이 가능하다고 평가되어, 실제 이용에는 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리 및 인수 사항

경매구분은 부동산임의경매이며, 사건 기록상 최선순위 지상권에 대하여 매각대금 완납 시 말소 동의서가 제출된 것으로 확인됩니다.

따라서 등기부상의 복잡한 권리는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으며, 이 부분은 투자자에게 유리하게 작용합니다.

3.2. 특수 권리 분석 (가장 중요)

분묘기지권: 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하며, 감정평가서에도 분묘기지권 성립 여지가 있다고 명시되어 있습니다.

최저매각가격 역시 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격으로 산정되었으므로, 매수인은 분묘의 처리 문제(이장, 소송 등)에 대한 부담을 안고 입찰해야 합니다.

법정지상권: 건물은 없으므로 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다.

맹지 문제: 임야도 상 맹지이나 현황상 인접토지를 이용하여 출입이 가능하다고 명시되어 있어, 추후 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 개발 환경

본건이 위치한 아산시 음봉면 일대는 인근에 아산제2테크노밸리일반산업단지 등이 위치해 있어 산업시설의 배후 지역으로 기능하고 있습니다.

대규모 산업단지의 존재는 향후 물류 및 교통량 증가를 유발할 수 있으나, 본 물건은 보전산지이므로 직접적인 개발 수혜를 기대하기는 어렵습니다.

4.2. 생활 및 편의시설

주변이 농촌 지역 및 임야로 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 다소 부족하며, 아산시 중심부까지 차량으로 이동해야 합니다.

신정저수지가 근거리에 위치하여 자연환경은 양호한 편입니다.

4.3. 혐오시설 및 지역적 리스크

음봉면 지역은 쓰레기 매립장, 폐기물 처리시설 등의 지역적 혐오시설 문제로 주민들의 반대 운동과 시와 업체 간의 법적 다툼이 빈번하게 발생하는 곳입니다.

직접적인 매립장 소재 여부는 추가 확인이 필요하나, 해당 지역이 지속적인 환경적 논란이 있는 점은 중장기적인 환경 리스크로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 행정적 리스크

토지이용계획상 농림지역 및 보전산지(임업용산지)로 지정되어 있어, 산지전용허가나 개발행위허가가 매우 제한적이며 까다롭습니다.

실질적인 이용 용도는 산림경영이나 보전 목적 외의 수익 창출이 어렵다는 점을 인지해야 합니다.

5.2. 사법적 리스크

분묘기지권 리스크: 연고 미상의 분묘 처리를 위한 시간과 비용이 발생하며, 분묘기지권이 인정될 경우 토지 이용에 제약을 받게 됩니다.

맹지 리스크: 인접 토지 소유자와의 협의 없이는 건축허가나 정식 도로 확보가 불가능하므로, 통행권에 대한 추후 법적 분쟁 가능성이 존재합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 17,637.00㎡ (약 5,335.25평)에 달하는 대형 임야로, 최선순위 지상권 문제가 매각 시 해소되는 장점이 있습니다.

반면, 농림지역/보전산지라는 개발 제한과 분묘기지권 성립 가능성 및 맹지라는 이용의 제약을 동시에 안고 있는 '고위험-고수익' 잠재력을 가진 특수 물건입니다.

최저매각가격이 분묘 소재를 반영하여 이미 제한된 가격이라는 점을 고려할 때, 낮은 가격으로 대면적 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

보전산지 특성상 장기적인 안목으로 산림경영이나 임업 활동을 계획하는 투자자에게 적합합니다.

분묘 처리 비용 및 통행권 확보 비용을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정한다면, 대면적 임야를 저렴하게 확보할 수 있습니다.

최근 탄소배출권이나 산림자원 관련 사업의 잠재적 가치 상승을 기대하는 장기 투자처로도 고려할 수 있습니다.

개발을 통한 시세차익을 목표로 하는 단기 투자자에게는 적합하지 않습니다.

법원 정보

천안지원 경매9계