나이스옥션 법원경매 천안 2024타경112017 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 873 성지새말아파트 105동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "천안신용초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "성지새말아파트" 제105동 제20층 제2003호로 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 대형마트 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 "쌍용역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 24층 건 중 제20층 제2003호로서,
(사용승인일 : 1997.03.31)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트(방3, 욕실 겸 화장실1, 거실, 주방 및 식당 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 현황 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 남측으로 왕복 4차선, 남서측으로 1차선의 아스팔트 포장도로를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타사항 : 본건은 현장실사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부를 실사하지 못하여 내부구조 등은 집합건축물대장상 확인도면 등을 참착하여 작성하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경112017 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 873 성지새말아파트 105동 20층2003호

용도: 아파트

감정가: 161,000,000원

토지면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 1997년 3월 31일

층수: 20층 (총 24층)

세대수: 612세대 (단지 전체)

2. 입지조건

위치: 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "천안신용초등학교" 북서측 인근에 위치함.

주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 대형마트 등이 소재하는 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 "쌍용역"이 소재하여 교통상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 8월 27일 접수된 강제경매개시결정(갑9)으로, 이보다 선순위인 권리 외에는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 등기부상 주택임차권(을9)이 2023년 9월 7일에 등기되었으며, 보증금은 155,000,000원임.

* 본건의 임차인 현황에 따르면 김지원 임차인의 대항력은 없음으로 기재되어 있음.

* 그러나 물건명세서 및 특수물건정보에는 '대항력있는 임차인', '선순위임차권'으로 기재되어 있어 주의가 필요함.

* 주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서가 제출되었음.

* 이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기한 것으로 해석되나, 등기부상 임차권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 잠재적 위험 요인으로 고려해야 함.

인수되는 보증금: 확약서 제출로 인해 대항력 포기 시, 인수되는 보증금은 0원으로 예상되나, 권리 분석 결과에 따른 최종 확인이 필요함.

채권 총액: 155,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

4. 상권분석

주거 단지 내 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함.

인근에 천안신용초등학교가 있어 교육 환경이 형성되어 있음.

대형마트 등 편의시설 접근성이 양호함.

쌍용역을 통한 대중교통 이용이 편리함.

천안시 신방동 지역은 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 상권 형성 가능성이 있음.

신방동 일대에서 폐기물 소각시설 등 혐오시설 설치 및 운영 관련 주민들의 민원이 지속적으로 제기되었던 이력이 있어, 주변 환경에 대한 추가 확인이 필요함.

5. 생활정보

교통: 쌍용역 이용 가능, 차량 접근 용이.

교육: 천안신용초등학교 인접.

편의시설: 인근 대형마트, 근린생활시설 이용 가능.

단지 규모: 성지새말1단지아파트, 1997년 준공, 612세대, 24층 건물 중 20층.

주차: 단지 내 총 194대 주차 가능 (공식 자료 기준, 내/외부 기계식 포함).

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 불확실성: 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 임차권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 잠재적 위험 요인임. 임차 보증금 155,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없음.

건축 연식: 1997년 준공으로 약 29년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

주변 환경: 신방동 일대에서 과거 혐오시설 관련 민원이 있었던 점을 고려할 때, 잠재적인 환경 문제 발생 가능성에 대한 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 신방동의 주거지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편임.

다만, 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재하며, 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인임.

감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮아 시세 차익을 기대할 수 있으나, 임차인 리스크를 완전히 해소하지 못할 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있음.

8. 투자 포인트

감정가(161,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 110,000,000원 ~ 115,000,000원)와의 격차를 활용한 시세 차익 기대 가능.

임차인의 대항력 포기 확약서가 유효하다면, 임차보증금 인수 부담 없이 낮은 가격에 취득할 기회.

주거 선호도가 높은 지역 내 위치.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석:

* 59.97㎡, 7층 (2026년 5월 13일): 110,000,000원

* 59.97㎡, 2층 (2026년 6월 14일): 115,000,000원

* 70.92㎡, 21층 (2026년 6월 15일): 140,000,000원

본건은 59.97㎡, 20층으로, 유사 면적 대비 높은 층에 위치하여 시세 상승 요인이 있음.

최근 59.97㎡ 매물의 평균 가격은 약 112,500,000원이며, 상층부 프리미엄을 고려 시 118,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 평가 가능함.

감정가(161,000,000원)와 시세(약 118,000,000원 ~ 125,000,000원) 간 큰 차이가 존재하며, 임차인 보증금(155,000,000원) 인수 가능성이 완전히 배제되지 않는 위험을 고려해야 함.

따라서, 시장 시세를 기준으로 위험 요소를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

예상 입찰가: 125,000,000원 (시장 시세 및 위험 요소 반영)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.