나이스옥션 법원경매 천안 2024타경112017 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 873 성지새말아파트 105동 20층2003호 아파트 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

천안지원 경매9계 2024타경112017 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 일봉로 17, 105동 20층2003호 (신방동,성지새말아파트) | 감정가: 161,000,000원 | 최저가: 27,059,000원 | 용도: 아파트

사건번호: 천안지원 2024타경112017 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 873 성지새말아파트 105동 20층 2003호

용도: 아파트 (부동산강제경매)

감정가: 161,000,000원

소유자/채무자: 김OO

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각 (전체 24층 중 20층 위치)

건물 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평) - 통상 구 24평형 또는 25평형 아파트로 분류됨.

토지 지분면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물의 구조: 철근콘크리트벽식조 스라브지붕, 24층 건 중 20층 (사용승인일: 1997.03.31.)

이용상태: 아파트 (방3, 욕실 겸 화장실1, 거실, 주방 및 식당 등으로 이용 중)

최대 리스크인 권리분석상 '대항력 있는 임차인(김지원)'이 존재합니다. 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

본건은 천안시 동남구 신방동 소재 "천안신용초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거지대입니다.

교통은 인근에 수도권 전철 1호선 "쌍용역"이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 주요 간선도로(왕복 4차선 등)로의 진출입이 가능하여 차량 접근성도 양호합니다.

주변에 학교(천안신용초등학교), 대형마트 등이 소재하여 교육 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

단지 자체가 대로1류(폭 35m-40m) 등 다수의 도로와 접하고 있어 교통 편의성이 높습니다.

*혐오시설 정보: 지도 및 주변 검색 결과, 아파트 단지 밀집 지역의 생활권 내에 즉각적인 위험이나 기피시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

본건은 부동산강제경매 물건이며, 소유자와 채무자는 동일인(김OO)입니다.

가장 중요한 권리상의 특이사항은 **'대항력 있는 임차인(김지원)'**의 존재입니다.

배당에서 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 그 미변제 잔액은 매수인(낙찰자)이 추가로 인수하여 임차인에게 지급해야 하는 법적 책임이 발생합니다. 입찰 전에 임차인의 보증금 액수, 대항력 발생 시점 등을 철저히 확인하여 인수할 금액을 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인 인수금액 리스크: 3.1.에서 언급한 바와 같이, 인수할 보증금 잔액을 정확히 파악하지 못할 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생하여 투자 수익률에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다.

내부 실사 불가: 감정평가 시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부를 실사하지 못했습니다. 이에 따라 내부의 이용 상태, 수리 필요성, 채무자의 점유 상태 등을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.

본건은 1997년 사용승인된 구축 아파트로, 입지적으로는 초등학교와 역세권(쌍용역)에 인접해 주거 편의성이 높습니다. 감정가 1억 6천만 원대의 소형 아파트(전용 59.97㎡)로 비교적 소액 투자가 가능합니다.

그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하는 점이 최대의 난제이며, 해당 리스크를 명확히 해결하거나 입찰가에 반영할 수 있는 전문적인 지식이 요구됩니다.

핵심은 **임차인 리스크 관리**입니다. 입찰 참여 전 관할 법원을 통해 임차인의 보증금, 배당 신청 내역 등을 면밀히 분석하고, 법률 전문가와 협의하여 매수인이 인수할 금액이 없거나 최소화되는 경우를 예측해야 합니다.

입찰가를 산정할 때는 주변 시세와 임차인이 있을 경우 인수할 보증금 잔액을 모두 고려하여, 예상 인수 금액을 제한 금액을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 안전한 투자 전략이 될 것입니다.

천안지원 경매9계