나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7829 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 ""경북여자고등학교"" 북측 인근에 위치하는 구분건물(오
피스텔, ""반월당아너스제네스타워 오피스텔"" 3층 306호)로서 부근 일대는 업무시설, 근린생
활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반 차량 출입 용이하며, 대중교통수단 이용 등 제반교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 21층건 중 3층 306호 단위세대로서,

외벽 : 석재치장, 복합 판넬 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 14필 일단의 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 오피스텔단지 서측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복5차선, 동측으로 폭 약 6미터 내외의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표 지번 : 대구광역시 중구 남산동 694-3
도시지역, 중심상업지역, 방화지구 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7829 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 3층306호

용도: 오피스텔

감정가: 112,000,000원

건물면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

건물지분: 22.113㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

건축년도: 2019년 (사용승인일 2019년 5월 24일)

2. 입지조건

* 주위 환경: 본 물건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "경북여자고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변 일대는 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 일반 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 오피스텔 단지는 서측 왕복 6차선, 북측 왕복 5차선, 동측 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 11월 7일 접수된 우리은행의 가압류(갑3)입니다. 이보다 선순위에 있는 권리는 말소되지 않으며, 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 임차권등기 (이우근): 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 임대차 보증금은 105,000,000원입니다. 이 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (2021년 9월 3일 보증금 5,000,000원 증액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-16

* 확정일자: 2019-09-03

* 대항력: 있음 (매수인 인수 조건)

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-16

* 확정일자: 2019-09-03

* 대항력: 있음 (매수인 인수 조건)

* 주의사항: 임차인 이 의 경우, 보증금 105,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 최종적으로 인수하게 되므로, 투자 시 반드시 이를 고려해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 대구광역시 중구 남산동의 중심상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 시장 동향:

* 최근 매매 사례 (2024년 9월 ~ 2026년 4월):

* 2024년 9월 11일: 95,000,000원 (22.113㎡, 20층)

* 2025년 9월 24일: 100,000,000원 (21.7589㎡, 5층)

* 2026년 4월 11일: 91,500,000원 (22.113㎡, 14층)

* 평균 거래가: 약 95,500,000원으로, 본 건의 감정가(112,000,000원)는 최근 실거래가 최고가(100,000,000원)보다 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건 오피스텔 단지는 서측 왕복 6차선, 북측 왕복 5차선 등 주요 도로와 인접해 있으며, 대구 시내버스의 주요 노선이 통과하는 지역입니다. 인근 반월당역 등 지하철역 이용 또한 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 대구 중심상업지역에 위치하여 롯데백화점, 현대백화점 등 대형 쇼핑몰과 다수의 병원, 은행, 식당, 카페 등 각종 편의시설을 도보로 이용 가능합니다.

* 교육: 인근에 경북여자고등학교가 있으며, 기타 교육기관 및 학원 등의 접근성도 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 탐색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 이 에게 지급해야 할 보증금 105,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 하는 부담입니다. 이 인수 금액은 현재 감정가 및 최근 실거래가보다도 높습니다.

* 부동산 시장 변동성: 금리 변동, 지역 경기 상황 변화 등 외부 경제 요인에 따라 부동산 가치가 하락할 위험이 존재합니다.

* 공실 위험: 오피스텔의 특성상, 경기 침체나 과다 공급으로 인한 공실 발생 시 임대수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 중구 중심상업지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으나, 105,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 상당한 부담이 있는 물건입니다.

* 따라서, 해당 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 발생하는 추가적인 비용을 반드시 고려하여 신중하게 투자 결정을 내려야 합니다.

* 현재 감정가 및 최근 거래가와 인수 보증금의 비율을 면밀히 검토한 후, 투자의 적정성을 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구광역시 중구 중심상업지역이라는 지리적 이점은 장기적인 부동산 가치 상승 가능성을 높이는 요소입니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔은 도심 지역에서 꾸준한 임대 수요가 예상되는 부동산 상품입니다.

* 잠재적 가격 메리트: 인수되는 보증금 부담이 높지만, 향후 시세 상승 여력을 고려할 때 가격 메리트가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 112,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 91,500,000원 ~ 100,000,000원

* 인수 보증금 (임차인 이 ): 105,000,000원

* 분석 결과, 본 물건의 경우 인수되는 임차인 보증금 105,000,000원이 감정가 및 최근 실거래가 최고가보다 높은 상황입니다. 이는 입찰가를 결정하는 데 매우 중요한 요소입니다.

* 실질적인 총 투자 비용은 (입찰가) + (105,000,000원 - 임차인이 경매 절차에서 배당받는 금액)이 됩니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 보수적인 관점에서 본 물건의 입찰가는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

* 하지만, 인수되는 보증금이 매우 높기 때문에, 입찰 희망가는 반드시 추가적인 임차인 배당 현황을 확인하고, 잠재적인 총 투자 비용을 면밀히 계산하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금 전액이 회수되지 못할 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.