나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7847 [1] 대구광역시 동구 효목동 OOO OO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 ‘동구시장’ 북동측 인근에 위치하는 ‘동방아파트’
제5층 제506호 단위세대(전유면적 67.135㎡)로서, 부근은 아파트, 근린상가 및 주택 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 간선도로와의 접근
성 등에서 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 중 제5층 제506호로서
건축물대장상 사용승인일자는 1981.7.6.이며,
- 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감
- 바닥 : 바닥재 및 타일 마감
- 창호 : 새시창호 등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수설비 등 위생설비 및 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성한 가로장방형의 토지로서 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 단지 서측으로 폭 약 20m 및 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1
류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2024-12-
16)(대구효목초등학교), 절대보호구역, 절대보호구역(2024-12-16)(효목초등학교), 비행안전
제6구역(전술)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각(공유자의 우선매수에 대한 특별매각조건이 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경7847 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 효목동 624 동방 5층506호

* 용도: 아파트

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 49.56㎡ (약 14.99평)

* 토지지분: 38.55㎡ (약 11.66평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 67.14㎡ (약 20.31평)

* 건물지분: 52.22㎡ (약 15.80평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 대OOOOOOO

* 건축물대장상 사용승인일자: 1981년 7월 6일

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 ‘동구시장’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 근린상가 및 주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 대상 단지 서측으로 폭 약 20m 및 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구 등에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(효목초등학교), 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 경매개시결정 등기: 대구지방법원 2025타경7847 (2025-04-14 접수, 집합건물 등기부 갑9)

* 말소기준권리: 상기 경매개시결정 등기 (갑9, 대구신용보증재단)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 가압류 (대구신용보증재단, 2024.07.18 접수, 갑8)

* 강제경매 (대구신용보증재단, 2025.04.14 접수, 갑9)

* 강제경매 경정 (2025.05.23 접수, 갑9-1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수해야 하는 권리):

* 소유권일부(9분의2) 가처분 (상록수제일차유동화전문유한회사, 2022.11.01 접수, 갑7)

* 소유권경정 (사해행위 취소) (서율 외 1인, 2025.05.02 접수, 갑6-1)

* 기타 특이사항:

* 지분매각 (공유자의 우선매수신고, 유동화물건)

* 대항력 있는 임차인 존재 (전 임차인, 보증금 80,000,000원, 2020.04.27 전입/확정, 대항력 있음)

* 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 ‘동구시장’ 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 근린상가, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 전통시장 및 다양한 소매점, 상업 시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 편의시설: 동구시장 및 인근 근린 상가 이용이 편리합니다.

* 교통시설: 인근 버스승강장 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 효목초등학교가 인근에 위치하여 통학이 가능합니다. (상대/절대 보호구역으로 지정되어 있음)

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 본 경매 절차가 무산될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 해당 물건이 유동화된 자산으로, 소유권 이전 과정에서 추가적인 절차가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 전 임차인은 2020년 4월 27일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 배당받지 못한 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. (차임 0원, 임대관계 미상)

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 대구 동구 효목동 동방아파트 5층 506호는 지분매각이라는 특성과 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 주요 리스크로 작용하는 물건입니다.

* 하지만 동구시장 인근이라는 입지적 장점과 함께, 명확한 권리분석을 통해 인수해야 할 채권 및 임차인 부담을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유자의 우선매수권 행사 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원 인수 여부 및 향후 명도 절차를 고려해야 합니다.

* 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약 및 잠재적 분쟁 가능성을 감안해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산됩니다.

* 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 80,000,000원입니다.

* 이에 따라, 본 물건의 실질적인 취득 가격은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

* 예상 입찰가는 이러한 인수 부담 및 지분 매각의 리스크를 고려하여, 자산의 실질 가치인 (감정가 108,000,000원 - 인수 보증금 80,000,000원) = 28,000,000원 대비 보수적으로 접근해야 합니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 28,000,000원 ~ 40,000,000원 사이에서 시장 상황, 경쟁률, 투자자의 위험 감수 수준을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 총 지출 예상 금액: 입찰가 + 80,000,000원 (인수 보증금)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.