나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7855 [1] 대구광역시 북구 서변동 1755-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 ""서변초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
일대는 정비된 주택지대로서, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성
되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이
소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지대와 등고 평탄하며, 다가구 주택 및 소매점 부지로
이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(서변초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제
2구역(전술<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(택지개발사업완료)<택지개
발촉진법> 입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지상3층 건물로서,
(사용승인일: 2003.09.08)
외벽: 화강석 및 외장타일 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 인조석물갈기, 장판 및 타일 등 마감,
창호: 샷시이중창 입니다.

이용상태

다가구주택(건물명: 금강하이츠)으로서

1층: 다가구주택(1가구) 및 소매점 2
2층: 다가구주택(4가구: 201호, 202호, 203호, 205호)
3층: 다가구주택(4가구: 301호, 302호, 303호, 305호)
으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

1층 중 일부 공부상 용도가 ""주차장"" 이나 실제 ""소매점"" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 목록 2의 1층 중 일부는 공부상 용도가 "주차장"이나 실제 "소매점"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7855 (1)

소재지: 대구광역시 북구 서변동 1755-5

용도: 다가구주택

감정가: 521,804,800원

토지면적: 208.20㎡ (약 63평)

건물면적: 368.65㎡ (약 111.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 일괄매각. 건물 1층 일부 공부상 용도는 "주차장"이나 실제 "소매점"으로 이용 중.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 "서변초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 정비된 주택지대로서, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 동측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 세장형의 형태를 띠고 있으며, 인접 토지와 등고 평탄하여 다가구 주택 및 소매점 부지로 활용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 직접 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서변초등학교), 비행안전제2구역(전술), 택지개발지구(택지개발사업완료) 등의 제한사항이 있습니다.

* 주변 편의시설 및 환경

본건 인근에는 서변초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거 지역 특성상 일반적인 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 주거 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 주변 검색 결과, 해당 지역 내 혐오시설이나 특별한 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 2월 13일 접수된 성서농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수될 수 있습니다.)

* 주요 권리관계 요약

등기부등본상 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등이 설정되어 있었으나, 최종적으로 본 강제경매 개시 결정(갑12, 조수지)이 말소기준권리보다 후순위 권리들을 말소시킬 예정입니다. 등기부채권 총액은 토지 398,106,858원, 건물 428,106,858원입니다.

* 임차인 현황

* 조

보증금: 3,000,000원

차임: 320,000원

전입일자: 2010-03-08

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 3,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기가 있으나, 이는 본 임차인의 보증금과는 별개로 고려해야 할 사항으로 판단됩니다.

* 김

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-07

확정일자: 2019-05-07

배당신고일자: 2025-04-24

대항력: 없음

* 박

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2023-07-11

대항력: 없음

* 배

보증금: 2,000,000원

차임: 220,000원

전입일자: 2025-03-31

확정일자: 2025-03-31

배당신고일자: 2025-05-29

대항력: 없음

* 소

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-14

대항력: 없음

* 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-19

대항력: 없음

* 심

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-02-23

대항력: 없음

* 오

보증금: 35,000,000원

차임: 190,000원

전입일자: 2015-02-23

확정일자: 2025-06-09

배당신고일자: 2025-06-12

대항력: 없음

* 오

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-19

확정일자: 무

배당신고일자: 2025-05-21

대항력: 없음

* 전

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-14

확정일자: 2020-08-12

배당신고일자: 2025-05-14

대항력: 없음

* 조

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-20

확정일자: 2024-05-16

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 없음

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (사업일자) 2024-08-16

대항력: 없음

* 홍

보증금: 33,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-03

확정일자: 2025-04-24

배당신고일자: 2025-04-25

대항력: 없음

1.3. 상권분석

본건은 대구 북구 서변동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 운영에 적합한 상권입니다. 인근에 학교(서변초등학교)가 있어 관련 업종의 수요가 예상됩니다. 또한, 다가구주택으로 임대 수익을 기대할 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다. 다만, 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있어 대규모 상권의 유동인구를 활용하기는 어려울 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

단지 인근에 서변초등학교가 자리하고 있어 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설

동측 인근 간선도로변 버스 승강장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

* 편의시설

지역 내 소규모 상가 및 마트 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

조현민 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 3,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다. 이는 명도 진행 시 추가적인 비용 또는 시간 소요를 유발할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치

건물 1층 일부가 공부상에는 "주차장"으로 되어 있으나, 실제로는 "소매점"으로 이용되고 있습니다. 이는 추후 건축물 관련 민원이나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 서변동의 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 서변초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호합니다. 다가구 주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력도 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 일부 공부상 용도 불일치 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 서변동 일대는 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 서변초등학교가 가까워 학군 수요를 고려한 임대 운영이 가능합니다.

* 일괄매각 통한 토지 가치 확보: 토지와 건물을 함께 매각하므로 토지 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 521,804,800원입니다.

권리분석 결과, 대항력 있는 임차인(조현민)의 보증금 3,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다.

예상 입찰가는 이러한 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다.

이를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가에서 인수 예상 보증금 3,000,000원을 제외한 약 518,804,800원 수준을 기준으로, 낙찰률 등을 고려하여 조정할 수 있습니다.

예를 들어, 감정가의 80%인 약 417,443,840원에 입찰할 경우, 총 취득 비용은 417,443,840원(입찰가) + 3,000,000원(인수 보증금) = 420,443,840원이 됩니다.

따라서, 본 건의 입찰가 산정 시에는 실질적인 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.