나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7645 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 733 오페라삼정그린코아더베스트 103동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 '대구오페라하우스' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 대형마트, 학교 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층 중 제7층 제703호 단위세대로서,
외벽 : 대리석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지붙임 마감 및 일부 타일 마감 등
바닥 : 바닥재 및 일부 타일 마감 등
창호 : 섀시조 이중창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강비설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 9차선, 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로와 접하며, 남측으로 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 시가지조성사업지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 중 전세사기피해자 있으므로 전세사기특별법에 의한 우선매수청구권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경7645 (1) 사건으로, 대구광역시 북구 칠성동2가 733번지 오페라삼정그린코아더베스트 103동 7층 703호에 위치한 아파트입니다.

감정평가액은 414,000,000원이며, 토지면적은 14.96㎡(약 4.53평), 건물면적은 66.63㎡(약 20.16평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 이OO이며, 해당 물건은 2017년 10월 24일 사용승인된 오페라삼정그린코아더베스트 단지의 103동 7층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 '대구오페라하우스' 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 대형마트, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

특히 본건 서측으로는 왕복 9차선, 북측으로는 왕복 6차선, 동측으로는 왕복 3차선 등 폭넓은 도로에 인접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

또한, 남측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류, 대로3류, 소로2류, 중로2류 등의 도로에 접하고 있습니다.

시가지조성사업지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

인근에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2022년 4월 11일에 접수된 이명진의 근저당권 (을5, 채권액 200,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 가압류 및 임의경매 개시결정 등기는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 존재하지 않습니다.

임차인 현황으로는 최정인 씨가 있으며, 보증금 350,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자는 2022년 4월 11일입니다.

다만, 최정인 씨는 대항력이 없는 임차인이므로 보증금은 인수되지 않습니다.

주의사항으로, 임차인 중 전세사기 피해자가 있을 수 있어 전세사기특별법에 의한 우선매수청구권이 존재할 수 있습니다. 이 점은 매우 중요한 고려사항입니다.

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 오페라삼정그린코아더베스트 단지는 대구 북구를 대표하는 주거 단지 중 하나입니다.

단지 주변으로는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

인근에 위치한 대형마트 및 학교 등은 지역 주민들의 편의성을 높이는 요소입니다.

주요 도로에 둘러싸여 있어 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지명은 오페라삼정그린코아더베스트이며, 2017년 10월에 준공되었습니다.

총 6개 동, 578세대로 이루어져 있으며, 최고층은 39층입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

주차는 총 848대가 가능하며, 지하 기계식 주차 716대, 지하 자동식 주차 70대, 지상 자동식 주차 62대 등의 시설이 있습니다.

해당 물건의 전용면적은 66.63㎡(약 20.16평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 최정인 씨와 관련된 전세사기특별법상 우선매수청구권 행사 가능성입니다.

비록 최정인 씨가 대항력이 없어 보증금을 낙찰자가 인수하지는 않으나, 전세사기 피해자로 인정될 경우 우선매수권을 행사하여 해당 물건을 낙찰가에 매수하게 될 수 있습니다.

이는 예상치 못한 매수 주체가 발생하거나, 복잡한 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

또한, 등기부채권 총액이 530,326,880원으로 감정가(414,000,000원)를 초과하나, 이는 경매 절차 진행에 영향을 미치는 요소는 아니며, 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

대구 북구의 신축급 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖춘 매력적인 물건입니다.

권리 관계는 대부분 말소 예정으로 깔끔한 편이나, 임차인의 전세사기 피해자 여부 및 우선매수청구권 행사 가능성은 신중한 접근이 필요합니다.

철저한 권리 분석과 함께, 해당 임차인의 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요하며, 필요한 경우 법률 전문가와 상담 후 입찰 여부를 결정하는 것이 현명합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구 북구 중심 지역의 신축급 아파트로서 미래 가치가 기대됩니다.

* 오페라하우스 인근의 쾌적한 주거 환경과 뛰어난 교통망을 자랑합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인의 보증금이 인수되지 않아 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(66.63㎡)의 경우 2026년 5월 17일 430,000,000원, 2026년 6월 13일 445,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 414,000,000원으로, 최근 시세 대비 약 5~8% 정도 낮은 수준입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

전세사기특별법상 우선매수청구권이라는 특수한 상황이 존재하나, 이를 감안하더라도 시세 하단과 감정가를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

안전 마진 확보 및 경쟁률 등을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 420,000,000원에서 430,000,000원 사이로 예상됩니다.

다만, 임차인의 우선매수청구권 행사 가능성을 고려하여, 실제 입찰 시에는 해당 변수를 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.